Роберт Кийосаки - Отойти от дел молодым и богатым

Мы с Ким не хранили свои деньги на пенсионном счете, для того чтобы уйти на пенсию молодыми. Мы знали, что нужно заставить эти деньги усердно работать, чтобы приобретать все больше и больше активов! Как только благодаря нашим деньгам мы приобретали какой-нибудь актив, то сразу же пускали эти деньги снова в оборот, чтобы они «выходили на охоту и приносили» нам очередной актив. Стратегия, которую мы использовали, чтобы поддерживать постоянное движение денег и приобретать на них все больше активов, доступна почти каждому. Как я и обещал, в этой книге будет перечислено все, что смог бы сделать практически любой человек, чтобы стать богатым.

Одной из используемых нами стратегий для поддержания постоянного движения денег была покупка рентной собственности, а через год или два — получение под нее займа и покупка другой рентной собственности. В этом случае мы следовали совету богатого папы использовать деньги, подобно охотничьей собаке. Средний человек называет этот процесс займом под дом с правом выплаты. Некоторые люди называют его консолидированным вексельным займом для выплаты долга по кредитной карточке. Вы могли заметить, что мы с Ким занимали деньги для покупки инвестиций, а средний человек использует заемный капитал, чтобы в итоге получить плохой долг. Это тот самый случай, когда птица просто улетает прочь. В такой сделке тоже присутствует скорость денежного оборота, но только деньги совершают обороты от вас, а не к вам, как в случае приобретения активов.

Далее приводится пример того, как мы инвестировали, а затем занимали деньги для инвестирования в другие активы. В 1990 году мы с Ким присмотрели один дом, выставленный на продажу в прекрасном районе Портленда, штат Орегон. Владелец просил 95 тысяч долларов, но долго не мог найти покупателя. Экономическое положение было скверным, повсюду шли сокращения рабочих мест, и на рынок было выставлено очень много домов. Мы еще раньше сделали заявку, но этот дом не соответствовал нашему инвестиционному профилю. Он был слишком дорогим и слишком красивым, чтобы рассматривать его как долгосрочную рентную собственность. Если бы он находился в Сан-Франциско, то стоил бы 450 тысяч долларов. Тем не менее мы не выпускали его из поля зрения, поскольку понимали его высокую ценность и потенциальную выгодность этой покупки. По дороге в аэропорт и обратно мы обычно подъезжали к этому дому, чтобы убедиться, что он еще не продан. Спустя приблизительно полгода мы наконец постучались в дверь и сразу же поняли, что владелец был очень обеспокоен тем, что дом не продается, и готов выслушать любые предложения. Он задолжал 56 тысяч долларов, поэтому я предложил 60 тысяч, и в конечном итоге мы сошлись на 66 тысячах долларов. Я дал ему 10 тысяч наличными, а он отдал нам закладную. Спустя месяц владелец и его семья выехали из этого дома и отправились в Калифорнию, радуясь, что наконец-то смогли продать свой дом. На этом они не сделали много денег, но и потеряли не так уж много. Дом был немедленно арендован, и мы начали получать за него по 75 долларов в месяц позитивного притока наличности — после выплаты всех долгов и расходов. Приблизительно через два года рынок пошел вверх, и многие люди предлагали нам продать этот дом — лучшим предложением было 86 тысяч долларов. Мы с Ким не приняли этого предложения, хотя оно было очень заманчивым. Если бы мы продали дом, то получили бы приблизительно 100 процентов прибыли в год относительно первоначальной цены, как это показывают приведенные ниже цифры:

• 86 000 долл. первоначальное предложение

• -66 000 долл. стоимость покупки

• 20 000 долл. прибыль

• 20 000 долл. = приблизительно 200% годовых за 2 года

10 000 долларов первоначального взноса = 100 процентам в год возмещения наличными. (Я говорю «приблизительно», потому что могли быть и другие расходы, включенные в эту сделку, но это не отражается на итоге.)

И хотя 100 процентов прибыли — это весьма заманчиво, мы не продали эту собственность. Дом находился в живописной местности, и мы понимали, что в конце концов, лет через пять, его цена поднимется до 150 тысяч долларов. Вместо того чтобы продать его, мы решили начать покупать еще больше недвижимости, когда произошел поворот в динамике цен на рынке, а также рентного дохода.

Все на рынке говорило в пользу этого шага, так что мы с Ким взяли ссуду на дом. И теперь по ссуде оставалось выплатить менее 55 тысяч долларов, а дом оценивался примерно в 95 тысяч. За счет арендной платы можно было бы покрыть даже ссуду порядка 70 тысяч долларов, так что мы продолжали выплаты по нашей ссуде и в итоге положили себе в карман примерно 15 тысяч долларов. Мы вернули все наши деньги и сохранили за собой актив. Собака принесла дичь, и теперь мы могли отправляться на охоту за следующей добычей.

За несколько последующих месяцев мы посмотрели сотни объектов недвижимости, выставленных на продажу, и нашли новую цель. Это был огромный дом в том же районе. С тех пор как владелец позволил своим детям жить в нем на протяжении многих лет, не платя ренту, этот дом выглядел очень запущенным. Владелец запросил 98 тысяч долларов, и после нескольких предложений и контрпредложений мы купили его за 72 тысячи, вложили еще 4000 долларов в покраску и ремонтные работы, а потом сдали в аренду.

Осенью 1994 года мы продали оба дома по 150 тысяч долларов и вложили эти деньги в покупку еще большего жилого дома в Аризоне, где рыночные цены были все еще в состоянии застоя.

Помимо того, что мы поддерживали постоянное движение наших денег, есть ряд моментов, на которые я хотел бы указать.

1. Дела у нас шли хорошо потому, что на рынке отмечался спад, и благодаря этому у нас было время искать и совершать сделки, целесообразно инвестируя деньги. Если бы рынок поднимался, мы с большим вниманием занимались бы поисками и проявляли бы большую осторожность.

2. Эти инвестиции имели смысл сегодня, но не завтра. Я говорю это потому, что слишком многие люди следуют стратегии «Покупай, придержи и молись». Богатый папа всегда говорил: «Ты получаешь выгоду, когда покупаешь, но не когда продаешь». Каждая собственность, которую мы покупаем, должна давать положительный приток наличности на тот день, когда мы ее покупаем, и должна приносить доход даже в условиях спада экономики. Даже если бы цены на недвижимость и не начали подниматься, мы с Ким все равно были бы довольны нашими инвестициями.

3. Как уже говорилось ранее, каждый инвестор имеет стратегию выхода до того, как войти в рынок. А так как это был уже новый тип рынка, то и при инвестировании в недвижимость это был уже другой тип инвестирования. Изменения на рынке потребовали, чтобы мы все начали сызнова, опять производя исследования и сравнивая различные стратегии входа и выхода.