Денис Шевчук - Экономика недвижимости: конспект лекций
- Название:Экономика недвижимости: конспект лекций
- Автор:
- Жанр:
- Издательство:неизвестно
- Год:неизвестен
- ISBN:нет данных
- Рейтинг:
- Избранное:Добавить в избранное
-
Отзывы:
-
Ваша оценка:
Денис Шевчук - Экономика недвижимости: конспект лекций краткое содержание
В пособии рассматриваются основные теоретические и практические проблемы функционирования недвижимости в народном хозяйстве страны, воздействие совокупных и частных инструментариев на экономику недвижимости. Излагаются понятия и содержание недвижимости, механизм осуществления государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Даются методы оценки стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену.
Особое внимание уделено роли и месту рынка недвижимости в структуре экономики народного хозяйства. Состояние на рынке недвижимости влияет на протекание многих экономических процессов, без этого рынка невозможно повышение инвестиционной активности. Рассматриваются основы кредитования недвижимости, в том числе и ипотечное кредитование жилой недвижимости.
При написании настоящего учебного пособия использовались материалы государственных органов, отечественная и иностранная литература, периодическая печать, посвященная развитию и становлению рынка недвижимости, а также накопленный опыт работы в банках и консалтинговой компании INTERFINANCE ().
Экономика недвижимости: конспект лекций - читать онлайн бесплатно ознакомительный отрывок
Интервал:
Закладка:
Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.
В виду того, что до принятия нового ГК практически все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте, эти предприятия, как правило, передавались в ведение других организаций в административном порядке. Поэтому такое понятие предприятия для нашего общества является новым и еще не достаточно утвердившимся в отечественной практике. Вследствие этого допускаются неточные формулировки.
Например, Указ Президента РФ «О продаже государственных предприятий – должников» от 2 июня 1994 г. имеет в виду продажу имущества несостоятельных государственных предприятий. Применение к этим отношениям определения «продажа предприятий – должников» является некорректным, т. к. имущественный комплекс как объект права не может быть должником, а государственное предприятие в качестве субъекта права не подлежит продаже. Аналогичная неточность выражения допускается в распоряжениях Правительства РФ о продаже имущества конкретных несостоятельных предприятий.
Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.
Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.
Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г., в который неоднократно были внесены существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г. Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.
Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.
В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.
Приватизации подлежат и части предприятия.
В Указе Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные предприятия в правами юридического лица с соблюдением требований антимонопольного законодательства.
Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора куплипродажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.
При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества – государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.
Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица – акционеры – приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия. Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.
Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника. Следовательно, он может продать предприятие другому лицу.
На практике встречаются случаи продажи приватизированных ранее предприятий в собственность государства или местных органов управления. Тогда изменяется форма собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным или муниципальным предприятием и поступает в хозяйственное ведение. На базе приобретенного предприятия может быть создано новое унитарное предприятие.
Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена разными причинами. Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия. Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.
Читать дальшеИнтервал:
Закладка: