Денис Шевчук - Экономика недвижимости: конспект лекций

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т. к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

– создание новых объектов недвижимости;

– передачу прав на недвижимость;

– установление равновесных цен на объекты недвижимости;

– эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

– распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

– инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

со сменой собственника:

– куплю-продажу объектов недвижимости;

– наследование;

– дарение;

– мену;

– обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

с частичным или полным изменением состава собственников:

– приватизацию;

– национализацию;

– изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

– внесение в уставный капитал;

– банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

без смены собственника:

– инвестирование в недвижимость;

– развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

– изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

– управление, эксплуатация;

– залог;

– аренду;

– передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

– регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

– ренту;

– пожизненное содержание с иждивением;

– передачу в доверительное управление;

– введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

– страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» – экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

– низкой ликвидностью;

– цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

– высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

– наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

– высоким уровнем трансакционных издержек.

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости:

1 – спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 – поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 – новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 – насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д. Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса,