Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Речь тоже о серьезной управленческой функции, хоть и не столь масштабной, как разворачивание системы продаж. Кто будет эффективнее продавать кредиты с меньшими рисками и большей доходностью, тот и станет во главе всей российской ипотеки.

Николай Шитов

Президент Городского ипотечного банка

Николай Вячеславович Шитов родился 31 мая 1964 г. В 2000 г. Получил образование в Imperial College (Англия), University of London (специализация «Финансы»), а также диплом МВА. Работал в компании Merrill Lynch в Лондоне. Обучался в INSEAD (Франция) RII по программе для топ-менеджеров. Проходил стажировку по портфельному управлению и управлению рисками в Fannie Мае. В 2000 г. был первым президентом первого в России специализированного ипотечного банка «ДельтаКредит». В 2004 г. Совместно с крупнейшей страховой компанией в России создает Городской ипотечный банк. За четыре года банк стал лидером ипотечного кредитования в РФ. В настоящее время является частью глобальной компании в области финансовых услуг Morgan Stanley. Н. В. Шитов руководит рабочей группой по формированию рынка доступного жилья при Министерстве регионального развития РФ. Принимал активное участие в разработке поправок к закону об ипотеке и является одним из соавторов закона об ипотечных ценных бумагах. С февраля 2008 г. – председатель Комитета по развитию ипотечных программ кредитования Ассоциации региональных банков. Вошел в рейтинг самых профессиональных менеджеров России-2007 (совместный проект Ассоциации менеджеров России и Ъ). Признан самым информационно открытым руководителем коммерческого банка по итогам Всероссийского конкурса «Лучшее PRoдвижение финансовых структур-2007». Увлекается горными лыжами.

Сегодня, в пору кризиса ликвидности, во всем мире одним из наиболее актуальных справедливо считается вопрос о ресурсной базе для наращивания как национального ипотечного портфеля, так и портфелей коммерческих игроков. Чтобы устранить затруднения, логично для начала выяснить причину их появления.

Что изменилось в еще совсем недавно стабильных отношениях между кредиторами и конечными заемщиками, между финансовыми институтами, а также между банками и инвесторами? Банки все неохотнее дают друг другу деньги в долг, а если и дают, то под более высокие ставки. Одно дело кредитоваться под 6 %, а другое – под 16 %. Удорожание фондирования происходит и по другой причине: мы знаем, что российская экономика, какие бы хорошие макроэкономические показатели она ни демонстрировала, все равно причисляется к развивающейся. Инвесторы и раньше учитывали это в дополнительной премии за риски, связанные с развивающимися странами. Естественно, что кризисные явления подобные риски не сократили. В такой ситуации процентная ставка увеличивается согласно переоцененным рискам. Не все банки выдерживают повышенную долговую нагрузку, некоторые фактически уже не могут привлечь ресурсы. Конкретные цифры роста стоимости фондирования зависят от многих вещей: от того, у кого берем в долг, от обеспечения кредита и, наконец, от того, кто берет взаймы, то есть имеет значение репутация банка-заемщика.

Наш банк в нынешней ситуации, несомненно, выигрывает, поскольку у нас крупный западный акционер, чьими ресурсами мы можем воспользоваться, выдавая ипотечные кредиты. Кроме того, мы стараемся максимально диверсифицировать свою ресурсную базу. То есть привлекать средства не только у западных институтов, но и путем выпуска облигаций, а также через продажу банковским институтам и различным хедж-фондам пулов закладных из своего портфеля. Действуем по принципу «не складывать все яйца в одну корзину». Однако по всем направлениям и источникам, на которые мы рассчитывали, мы видим увеличение процентной ставки по фондированию. Но ипотечным банкам, по сравнению с другими игроками на рынке недвижимости, грех жаловаться. Банкирам занимать проще, чем, например, девелоперам, у которых не обеспечены кредиты.

Здесь я сделаю лирическое отступление, поскольку ситуация на рынке жилья зависит и от девелоперов, которым дают займы под очень высокие проценты. Основная проблема – недостаточное обеспечение такого рода клиентов. Процессы выделения земли для строительства не вполне транспарентные, и таким образом, надежного залога у инвесторов нет до сдачи дома и оформления всех титульных документов. А до этого момента у девелопера есть лишь права на землю, далеко не всегда безукоризненно оформленные. Именно поэтому крупные институциональные инвесторы в данный сегмент рынка по большому счету так и не пришли.

На самом деле предстоит еще очень многое сделать, чтобы землеотводы, права собственности и прочие правила, связанные с имущественными отношениями, четко регулировались.

Если же говорить о рынке секьюритизации, то есть выпуска вторичных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, то сейчас он остановился. И наиболее оптимистичные прогнозы по его оживлению связаны со следующим годом. Сейчас удачный момент, посмотрев на ошибки других стран и поняв причины кризиса на западных рынках, решить, что именно нужно сделать в России для восстановления ликвидности. Посмотрите на капитализацию банковской системы. В России она микроскопическая – на начало 2008 г. составила 2672 млрд рублей. А соотношение заемных средств банка и капитала в классическом варианте должно составлять 10 к 1. Чтобы «разгрузить» капитал, и была придумана в мире финансов секьюритизация. Так что внутри России на повестке дня стоит вопрос организации внутреннего рынка ценных бумаг, обеспеченных высококачественными активами. Было бы здорово, если бы мы решили данный вопрос. Предпосылки для этого есть: на рынке российской ипотеки качество активов на должном уровне.

И потом, начало положено: за последние два года было совершено более 20 сделок по секьюритизации ипотечных бумаг в долларах на внешних рынках. И все бумаги были размещены среди инвесторов очень хорошо.

Рублевой секьюритизации сегодня препятствует ряд технологических проблем, с которыми можно довольно легко справиться. Самый важный фундаментальный барьер – отсутствие институциональных инвесторов, таких как, например, пенсионные фонды и страховые компании. Пенсионные фонды сейчас могут инвестировать только в случае предоставления им госгарантий. Это нерыночный механизм. Надежность ценных бумаг должна быть обеспечена самой структурой данных бумаг, а не бюджетными гарантиями.