Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Другой концептуальный аспект: нужно понять, кто будет покупать эти ценные бумаги у нас в стране, то есть нужна мотивация. Во всех странах основные инвесторы – институционалы: страховые компании и пенсионные фонды. Но ни у пенсионных фондов, ни у страховых компаний сейчас нет мотивации инвестировать свободные средства в ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке. Принцип отношений с инвестором, стремящимся на рынок, в том, чтобы разрешить ему расправить плечи – сделать, к примеру, налоговые каникулы, как это было в свое время в некоторых западных странах. Допустим в течение трех лет приравнять налоги на операции с ипотечными бумагами к тем, которыми облагаются операции с государственными ценными бумагами. И тогда на рынок придут инвесторы. Они создадут спрос на подобные бумаги. А раз будет спрос, банки начнут собирать пулы с этих бумаг и продавать их в России. Важно, чтобы заработал механизм. А пока на рынке рублевой секьюритизации прошли всего несколько сделок, одну из которых успешно закрыло АИЖК. Это говорит о том, что де-юре вторичный рынок ипотеки в рублях в России сделать можно.

Я уверен, что рынок секьюритизации восстановится, причем на качественно новом уровне. Когда это произойдет, то качество и надежность активов, которые обеспечивают секьюритизационный пул, будут на порядок выше. Именно поэтому я думаю, что российскому рынку ипотеки повезло – мы сегодня можем как бы со стороны наблюдать за тем, что происходит в США и учиться на ошибках других.

В чем причины американского ипотечного кризиса?

На протяжении последних 15–20 лет, а на этом временном отрезке на рынке недвижимости цены неуклонно росли, средний американец с доходом $20–30 тыс. в год мог периодически приходить в банк и получать ипотечный кредит на полную стоимость жилья. В США можно закладывать существующую недвижимость, брать кредит, через год проводить оценку жилья и брать дополнительный кредит. Появился даже такой класс людей, который стал воспринимать эту ипотечную услугу как вторую работу, получая еще дополнительно те же $30 тыс. в год. Люди привыкли жить на растущей экономике. И вдруг в какой-то момент цены на недвижимость останавливаются и начинают снижаться. Стиль жизни рушится, происходят дефолты не только по ипотеке, но и по всем остальным кредитам. Прибыли банков от необеспеченных кредитов сегмента subprime сыграли злую шутку. Заемщики просто отказались платить, вернув предмет залога, а все потери понесли банки.

Почему подобный сюжет не может повториться сегодня у нас в России? Потому что этот сегмент (приобретение с помощью ипотеки) пока еще не очень большой. Всего 2 % ВВП, тогда как в США – 65 %. По статистике 90 % покупателей приобретают квартиры для личного пользования, а не с целью получения рентных доходов. И с ипотечным кредитом связана лишь пятая часть приобретений, тогда как в США – каждая вторая сделка. Как правило, покупка с помощью ипотеки в России – не инвестиционная сделка, в отличие от многих западных стран. И наконец, российские банки не выдают кредиты с повышенным соотношением кредита к залогу. На Западе культура жизни в кредит имеет длинную историю, в России же население только недавно получило такую возможность.

Далее. В США принципиально другие правоотношения между банком-кредитором и заемщиком. Например, заемщик взял кредит на покупку какой-то недвижимости в размере $100 тыс., и квартира стоила те же $100 тыс. (это как раз один из вариантов subprime, поскольку нет первоначального взноса). В какой-то момент квартира упала в цене до $80 тыс. Заемщик (внимание!) просто приходит в банк, кладет ключи на стол перед менеджером и говорит: «Я вам больше ничего не должен». И с точки зрения права ни у кого ни к кому претензий нет. Такова юридическая подоплека – можно не платить в принципе, если кредитору передан предмет залога. Оказавшись с квартирой вместо финансового потока, банк заинтересован в том, чтобы как можно быстрее продать объект залога, потому что цены падают. На рынок выбрасывают сразу много квартир, и это ускоряет падение цен. Ведь для банка важно быстро осуществить продажу, чтобы покрыть убытки и закрыть кредит, иначе он вообще может все потерять. У нас в России заемщик в случае отказа платить будет отвечать и всем другим своим имуществом, поэтому мотивации для выброса жилья на российский рынок нет. Да и от более серьезных последствий мы защищены по четырем фундаментальным причинам. Первая – мы не кредитуем subprime, поскольку еще не выбрали superprime, то есть на рынке пока идет борьба за качественного заемщика, потому что мы все еще в начале развития рынка. Вторая – если взять портфель нашего банка, в среднем соотношение кредита к залогу – порядка 53 %, что является очень консервативным показателем. При этом мы учитываем историческую цену квартир, а если весь портфель переоценить, то показатель будет как минимум раза в два меньше, поскольку залоги выросли, а кредит немного сократился. Думаю, что у всех российских банков примерно такая же ситуация. Все залоги на сегодня переобеспечены. Это является очень мощной «подушкой безопасности». Третья – продолжается рост цен на недвижимость, что дает дополнительные гарантии. И четвертая – в России в частной собственности находится порядка 70 % жилого фонда. Но это подавляющее большинство было либо бесплатно передано в процессе приватизации, либо граждане купили его за наличные. То есть сегмент жилья, приобретенного с помощью кредитов, мизерный. Поэтому если даже начинаются катаклизмы (например, снижение цен), нет мотивации массового сброса жилья. Я считаю, что ипотека в России оказалась в выигрышной ситуации, потому что мы только-только начали выстраивать ипотечную систему и увидели воочию, что может произойти, если неправильно управлять рисками.

Что в итоге? Кризис на Западе развивается уже год, а в России мы два последних квартала наблюдаем достаточно интенсивную динамику цен на жилье.

Более ликвидные и дешевые объекты имеют более высокие темпы удорожания. Почему? Фундаментальная причина – несоответствие спроса и предложения. У нас есть спрос на разного рода квартиры, и локомотивом этого спроса являются доходы населения. Экономика России до нынешнего момента развивалась очень хорошо. Растут ВВП, доходы населения, повышается уровень жизни, увеличивается количество людей среднего класса, которые работают в компаниях и платят налоги с официальных больших зарплат. Короче говоря, на рынке много денег, которые вкладываются в недвижимость. Причем 90 % покупок недвижимости делается с целью улучшения жилищных условий, а не с целью спекуляции.

Но если говорить с точки зрения предложения на рынке, то известно, что объем строительства жилья, по сравнению с советскими временами, уменьшился в два с половиной раза, и до сих пор строители не могут прийти к былым темпам. А для того чтобы хотя бы вернуть прежние темпы жилищного строительства, нужны очень серьезные инвестиции, причем не только в инфраструктуру строительства, но и в энергетику. В строительстве нужно применять новые технологии, а все это связано с капитальными инвестициями. И даже если их сегодня сделать, результата мы достигнем через три-пять лет. Вот на таком фоне мы видим увеличение спроса и отставание предложения. Именно эта разница и гонит цены на жилье вверх. Мы пока не достигли пика роста цен.