Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

То же самое можно сказать и о работе банка по продвижению ипотеки в регионах. Успех зависит от тех же факторов, что и при развитии любого другого направления банковского бизнеса. Важно, насколько в банке развито фондирование собственных операций, на какие сроки он располагает денежными ресурсами, есть ли соответствующие технологии и персонал. Следует также понимать, что в регионы нужно выходить постепенно и аккуратно, необходимо создавать себе репутацию. В регионах также требуется строить отношения с бизнесом, с местной администрацией и вкладывать деньги в рекламу розничных банковских продуктов.

Все перечисленные факторы не могут не влиять на ценовую политику банков при развитии региональной ипотеки. Зачастую процентные ставки по ипотеке, как и по другим видам кредитов, выше, чем в столицах. Сумма, которую банк готов предоставить региональному заемщику, меньше суммы, получаемой по аналогичным программам столичным жителем, что во многом объясняется более высокими ценами на жилье в столицах. К тому же там гораздо выше конкуренция среди банков. Следует признать (и это один из плюсов развития ипотеки в регионах), что на сегодняшний момент конкуренция между ипотечными игроками в регионах значительно слабее. Впрочем, это ни в коей мере не умаляет достоинств местных игроков.

Правда, однозначно судить о том, где ипотека прибыльнее – в столице или в регионах – невозможно. В Москве традиционно более быстрые темпы застройки жилья и высокая стоимость недвижимости, лучше также и финансовые возможности заемщиков. Вместе с тем темпы строительства в регионах в последнее время растут, там наблюдается значительный отложенный спрос на жилье.

При продвижении ипотечных программ в регионах банки сталкиваются с проблемами, которые в столице могут быть уже не столь очевидными. Начнем хотя бы с того, что региональный рынок для банка, работавшего пока только в столицах, является достаточно новым. Банку труднее ориентироваться в регионе, а технологии, зарекомендовавшие себя в столице, не будут автоматически действовать на периферии. Кроме того, региональные заемщики намного консервативнее москвичей или петербуржцев. Возможно, этим и объясняется тот факт, что в регионах до сих пор значительную часть кредитов на жилье предоставляет Сбербанк. Финансовой структуре, решившей развивать региональную ипотеку, придется конкурировать с крупнейшим банком России. Консерватизмом заемщика можно объяснить и тот факт, что за последние годы иностранные игроки на рынке увеличивали свою долю не путем органического роста, а за счет приобретения портфелей других игроков.

Когда банк «Возрождение» в 2005 г. запускал ипотечные программы в регионах, условия работы в каждом из них сильно различались. Причем это были не разные условия в наших филиалах – розничные продукты банка «Возрождение» едины для всей сети. Различались условия для развития ипотеки в том или ином регионе. И зависели они, в первую очередь, от желания и готовности местных властей развивать ипотеку. Мы начали продавать ипотечные программы в Башкирии, Алтайском крае, Самарской области и в других, может быть, несколько неожиданных регионах – именно там ипотека очень быстро стала реальным бизнесом. В этих регионах уже четыре года назад рынок был развит достаточно хорошо, в его становлении были заинтересованы и местные органы управления, и строительные организации.

При этом на начальном этапе развитие региональной ипотеки было обеспечено не столько банками, сколько местными операторами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Компании, в обязанности которых входил выкуп закладных по выданным банками ипотечным кредитам и дальнейшая их перепродажа АИЖК, учреждались региональными администрациями, отвечающими за реализацию проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», и сами могли выступать первичными кредиторами. В то время АИЖК располагало крупнейшей в стане региональной сетью, необходимой для развития рынка ипотеки, и состояние ипотечного рынка зависело именно от активности или пассивности региональных операторов АИЖК. Эти компании сейчас имеют наработанную сеть продаж и хорошо знают региональные рынки.

В те годы выкупать ипотечные закладные по стандартам АИЖК могли только региональные операторы. Поэтому банк «Возрождение», выходя в регионы, сразу наладил контакт именно с такими компаниями-партнерами АИЖК. Почти сразу у нас как у крупного банка появилась возможность сотрудничать с АИЖК и напрямую. В зависимости от условий работы с местными администрациями мы выбирали для себя удобный способ сотрудничества в каждом конкретном регионе – либо с АИЖК напрямую (в этом случае мы действовали самостоятельно), либо с учрежденными местными властями операторами агентства.

В тех регионах, где активность партнеров АИЖК была не так высока, ипотечный рынок был еще, можно сказать, не развит. Там всю просветительскую и рекламную работу по продвижению ипотеки наш банк и другие участники рынка взяли на себя. Продвижение ипотечных программ в каждом конкретном регионе в значительной степени зависело от активности управляющего местным филиалом банка, его способности устанавливать связи как с региональными властями, так и с местными бизнес-структурами, риелторами и застройщиками. Например, в таких городах, как Волгоград и Ставрополь ипотечный рынок достиг значительного развития именно с нашим участием. Отмечу, что разница в подходах местных властей к продвижению ипотеки в различных российских регионах сказывается до сих пор. А это значит, что потенциал рынка региональной ипотеки остается высоким.

Реализация ипотеки в регионах невозможна без дополнительных усилий по продвижению банковских ипотечных программ. Конечно, сейчас уже требуется меньше материальных и креативных ресурсов для их рекламы, чем два-три года назад. Тогда реклама ипотеки была чрезвычайно актуальна, так как большинство населения даже не понимало, что такое ипотечный кредит, «с чем его едят» и как им правильно пользоваться. До сих пор в России не существовало традиции ипотечного кредитования, как на Западе. У нас эта услуга отсутствовала с 1917 г. до конца ХХ в.

Следует признать, что и банки, начиная развивать розничные направления в новейшее время, сознательно не занимались ипотекой, уделяя больше внимания высокодоходному краткосрочному потребительскому кредитованию или экспресс-кредитам. Выдавать же в массовом порядке кредиты сроком на 10–25 лет долгое время считалось даже нонсенсом. Трудно себе представить, что еще четыре года назад в нашей стране даже речи не шло о таких длинных кредитах.