Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Вторая категория заемщиков, которая пострадает при отмирании ипотеки с нулевым первоначальным взносом – переезжающие граждане. Не секрет, что квартиры в Москве и Санкт-Петербурге намного дороже аналогичного жилья в провинции. Однако, именно в столицах сосредоточено большое количество высокооплачиваемых рабочих мест. И специалисты из провинции переезжают в столицы довольно часто.

При этом возникает проблема «ножниц»: требуется одновременно продать жилье в провинции и купить его в столице. Причем в столице жилье покупается, как правило, по ипотеке. Объем кредитования как раз и составляет разницу в цене на квартиру в столице и регионе.

Но одновременно подгадать выполнение двух сделок практически нереально. То есть денег на первоначальный взнос у такой категории заемщиков, как правило, нет. Работодатель же обычно торопит с переездом: ему надо закрыть вакансию в столице.

С данной категорией заемщиков ситуация на самом деле несколько сложнее, чем с выпускниками вузов. Обычно работодатель идет на предоставление каких-то льгот переезжающим менее охотно. Сказывается наследие советского времени, когда миграция из провинции в столицу сама по себе рассматривалась как социальный лифт.

Видимо, данной категории заемщиков нужно будет искать арендные варианты обустройства в столицах на первых порах. Думаю, что в дальнейшем ситуация будет улучшаться.

В ближайшее время из линейки предлагаемых банками ипотечных продуктов, помимо ипотеки с нулевым первоначальным взносом, исчезнет еще и кредит на рефинансирование (речь идет как об ипотеке, так и, вероятно, о потребительском кредитовании).

Причина та же: на растущем рынке данная услуга выгодна и банку, и заемщику. Ставки по ипотеке в России длительное время снижались, при том что цены на недвижимость росли. Таким образом, заемщик мог рефинансировать ранее полученный кредит и перейти на более выгодные условия, а банк получал дополнительную гарантию, что заемщик не откажется от своих обязательств по кредиту.

Сейчас рынок ипотеки будет развиваться в ситуации стагнирующих цен на недвижимость и повышающихся ставок. Вряд ли заемщики будут перекредитовываться, чтобы платить больше. Рефинансирование становится невыгодным обеим сторонам.

Таким образом, рынок ипотеки в России станет, так сказать, классическим. Наиболее востребованным будет стандартный кредит с первоначальным взносом 30 %. Эта цифра выведена эмпирически: во многих странах практика показывает, что первый взнос в размере 30 % надежно страхует банк от снижения цен на недвижимость.

В качестве российской специфики останется учет банком дохода не заемщика, а семьи в качестве обеспечения по рискам. Замечу, что нигде, кроме России, такая практика не распространена.

В принципе, если ипотека берется на семью, первоначальный взнос 30 % посилен даже в Москве для среднего класса. Если в семье работают двое и каждый получает по $1500, то за два года они накопят необходимую сумму. Тем более что «гнаться за ценами» на недвижимость уже, видимо, не придется. Скорее, зарплаты будут опережать рост цен на недвижимость, что позволит ипотеке окончательно стать классической: 30 %-й первоначальный взнос, конкуренция банковских ставок и массовый спрос на продукт.

Сергей Постнов

Первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования

Сергей Иванович Постнов родился в 1959 г. В 1981 г. окончил Владимирский политехнический институт, в 2004 г. – Всесоюзный заочный финансовый институт. Защитив диссертацию в Московском автодорожном институте (МАДИ), получил степень кандидата технических наук. Банковскую карьеру начинал в Мостбанке в должности руководителя филиала и продолжил в аналогичной должности в банке «Еврофинанс Моснарбанк». Работая в Мостбанке, прослушал три курса лекций американских специалистов по развитию ипотеки, организованных Агентством международного развития США (USAID). В 2005 г. возглавил Национальную ипотечную компанию, реализующую ипотечную программу Национального резервного банка. В июле 2008 г. занял должность первого заместителя председателя правления Банка жилищного финансирования. Входит в состав рабочей группы IFC по подготовке поправок в ипотечное законодательство РФ.

Ипотечный банк представляют собой специфический банковский институт. Следует заметить, что аналог современного ипотечного банка возник в Западной Европе еще в конце XIII в. Это были кредитные организации, создаваемые с помощью государства и осуществляющие финансовую поддержку крупных коммерческих хозяйств. Сегодня такие монопродуктовые банки, ориентированные на предоставление длинных кредитов на покупку жилья, основными считают розничных клиентов – физических лиц. Создают подобные банки крупные банковские структуры, фонды или частные акционеры. Впрочем, роль государства здесь также важна, прежде всего, с точки зрения разработки соответствующего законодательства.

Я считаю, что какие бы ни были акционеры и какое количество денег они ни планировали бы вложить в компанию, одним из главных конкурентных преимуществ нового банка должна стать команда менеджеров. Поэтому еще до составления бизнес-плана крайне важно определить, кто будет составлять проект и реализовывать его на практике. Российский рынок ипотеки уже достиг той стадии развития, когда с уверенностью можно утверждать, что на нем сформировались успешные команды специалистов. Это те люди, которые не просто создали ипотечный банк с нуля, но и смогли привлечь в него стратегических иностранных инвесторов. И таких примеров на российском рынке уже достаточно: банк DeltaCredit, Городской ипотечный банк, успешно развивающийся сейчас ВТБ 24, Национальная ипотечная компания, бизнес которой недавно был интегрирован с Национальным резервным банком.

Ипотечный банк – это, коммерческая организация, главной целью которой является получение прибыли. Как в любом бизнес-начинании, без расчета бизнес-плана нового банка и разработки стратегии его функционирования на рынке не обойтись. Конечно, прежде всего, стратегия зависит от объема средств, которые акционеры готовы вложить в новый банк. Имея несколько сотен миллионов долларов собственных средств, банк может позволить себе сразу же начать активную выдачу ипотечных кредитов и рассчитывать на завоевание рыночных позиций.

Если же средств акционеров достаточно лишь на запуск проекта (создание офисов, пунктов обслуживания клиентов, оплату труда специалистов, которые разрабатывают кредитные продукты), следует уделить особое внимание потенциальным возможностям создаваемой кредитной организации с точки зрения получения заемных денег. Еще год назад самой популярной моделью розничного банковского бизнеса была следующая: банки получали сравнительно дешевые денежные ресурсы за рубежом в виде публичных займов или синдицированных кредитов, которые затем выдавали российским клиентам в виде розничных кредитов. Получаемой маржи вполне хватало и на покрытие текущих расходов банка, и на расширение продуктовой линейки. Кроме того, крупные российские банки могли выкупать пулы ипотечных кредитов у региональных игроков. Собрав портфель однородных кредитов на сумму от $100 млн, банк секьюритизировал их за рубежом и таким образом получал новый заем.