Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Банки еще не привыкли к ипотеке загородной недвижимости как к массовому продукту. Существует определенный страх, связанный во многом с привычными для девелоперов коттеджных поселков правилами игры. В отличие от городского жилья, банкам на рынке загородной недвижимости приходится сталкиваться с земельным вопросом. Большинство застройщиков сегодня строят коттеджи на не раскадастрированном участке. Если такая земля была приобретена в кредит, ни один банк уже не выдаст ипотеку под строительство на ней коттеджа. Получается некая коллизия. Что интересно, в отличие от покупателей городской недвижимости, люди, приобретающие загородную, более подкованы и прекрасно понимают все преимущества ипотечных кредитов. Они покупают более дорогой товар и точно знают, чего хотят.

Артур Маркарян

Генеральный директор корпорации «Главстрой»

Артур Петрович Маркарян родился 31 марта 1968 г. в городе Черкесске Ставропольского края. В 1993 г. окончил Российский университет дружбы народов. Карьерный путь начал в банковской сфере, занимаясь проектным финансированием. Работал в Столичном банке сбережений, в «Менатепе», был вице-президентом российского отделения ABN AMRO. В 2000 г. возглавил дирекцию по финансам и экономике компании «Носта» (Орско-Халиловский металлургический комбинат). Занимал позиции CFO в крупнейших химических компаниях России – «Уралкалий» и «Еврохим». С апреля по декабрь 2006 г. состоял в должности управляющего директора по строительному бизнесу компании «Базовый элемент». С июля 2006 г. – генеральный директор, председатель правления корпорации «Главстрой».

Ипотека сама по себе не панацея и не какое-то чудодейственное средство для решения жилищной проблемы. Акцент необходимо делать на устранении проблем, тормозящих развитие предложения на рынке недвижимости, то есть на увеличении объемов строительства. Это позволит сбалансировать рынок жилья, сделать его стабильным, предсказуемым, что позитивно отразится и на ипотечном рынке.

Будущее у ипотеки есть, однако нужно понимать, что в сегодняшних условиях задача развития ипотечного рынка вторична. Можно сказать, что на данный момент в России существует дефицит предмета ипотечной сделки – жилья. Объемы строительства недостаточны для того, чтобы в полной мере удовлетворить существующий спрос, который накапливался в течение нескольких десятилетий. Именно поэтому растут цены, и при упрощении доступа к кредитным ресурсам дисбаланс спроса и предложения только усиливается, что приводит к новому росту цен на квартиры. В этих условиях приобретение жилья даже с помощью кредита – малореальная перспектива для многих людей. Неслучайно, согласно опросам общественного мнения, одной из основных причин, препятствующих развитию ипотеки в России, люди считают быстрые темпы роста цен на недвижимость.

Поэтому необходимо смещать акценты. Мы в большей степени нуждаемся не в стимулировании спроса, который и так высок, а в создании условий, способствующих многократному увеличению предложения жилья на рынке. А значит, речь должна идти о массовой застройке территорий.

Но с чем сегодня сталкивается девелопер? Первая проблема в том, что инвестору негде строить – наблюдается дефицит готовых под застройку площадок. Все упирается в проблему инфраструктуры. Невозможно много строить, создавать доступное для населения жилье, если ты должен обеспечить строительство дорог, подведение коммуникаций, решить проблемы с энергетиками и т. д. Это приводит к резкому увеличению стоимости строительства и соответственно, к росту цен на жилье для конечного покупателя. Подобные проблемы должны решаться в рамках государственных программ. Нужно снять с инвестора лишние обязательства.

Вторая проблема: строители остаются без длинных денег, в которых остро нуждаются. Банковская система не развита. У нас всего два банка, которые активно финансируют инвестиционно-строительные проекты – Сбербанк и ВТБ. Все остальные финансируют залоги. Если такая система сохранится, то финансовые проблемы застройщиков будут подстегивать рост цен, и ипотека будет бессильной. Это замкнутый круг.

Третья проблема: длительность согласовательных процедур. Инвестор, выиграв аукцион на право аренды земли, заинтересован начать строительство как можно быстрее. Вложенные средства должны работать, но из-за чрезвычайно долгих согласований, крайней забюрокраченности этого процесса они остаются замороженными на длительный срок. Более того, инвестор уже несет расходы, ведь привлеченные кредиты необходимо обслуживать. Опять необоснованно растут расходы девелопера, что подталкивает цены на недвижимость вверх.

Еще один момент. Теряя время на согласованиях, застройщик вынужден начинать продажу жилья на ранних стадиях строительства. Но при этом население не может в полной мере воспользоваться ипотекой. Участие в этом процессе банков и механизмов ипотечного кредитования сводится «на нет». Банки в большинстве своем лукавят и выдают кредиты на незаконченные новостройки, оформляя договор залога лишь после сдачи дома госкомиссии и регистрации собственности. Но, понятно, что эти кредиты обходятся населению значительно дороже, ведь кредиторы стараются защитить себя от возможных рисков.

Без учета существующих проблем мы получаем «сырое» законодательство. Инвестиционно-строительная деятельность «зарегулирована», принятые в последние годы законы существенно усложнили деятельность девелоперов и вместе с тем, по сути, не решили проблему защиты и обеспечения интересов конечного приобретателя жилья.

Только решение проблем, сдерживающих увеличение объемов строительства жилья, позволит сбалансировать спрос и предложение, сделает рынок стабильным и предсказуемым. Только в этих условиях ипотека перестанет быть фактором, который хоть и не существенно, но влияет на рост цен. Только в этих условиях ипотека станет реальным инструментом, который позволит большинству людей решать жилищную проблему.

Николай Кошман

Президент Ассоциации строителей России

Николай Павлович Кошман родился 5 апреля 1944 г. в селе Мироновка Ново-Георгиевского района Кировоградской области Украинской ССР. Окончил Днепропетровский автодорожный техникум, Уссурийское военное автомобильное училище, Военную академию тыла и транспорта. Генерал-полковник; служил в железнодорожных войсках; участвовал в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС (1986). В 1995–1996 гг. – заместитель директора Федеральной службы железнодорожных войск РФ, заместитель командующего Железнодорожными войсками РФ по вооружению. В 1996 г. был прикомандирован в качестве советника к аппарату полномочного представителя Президента РФ в Чеченской Республике. Апрель-ноябрь 1996 г. – председатель правительства Чеченской Республики. С октября 2002 г. – председатель Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. В апреле 2004 г. был освобожден от должности председателя Госкомитета по строительству и ЖКХ в связи с его упразднением. Имеет звания «Заслуженный строитель РФ», «Почетный строитель России»; награжден орденами Красной Звезды, «За службу Родине в Вооруженных Силах СССР» третьей степени, девятью медалями. Женат, имеет двоих сыновей.