Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Точной статистики по количеству ипотечных сделок с новостройками нет: ни компании, ни банки не спешат ее афишировать. По мнению экспертов РСС, ипотекой может воспользоваться только одна треть общего потока людей, приобретающих новостройки.

На первый взгляд, влияние на этот процесс оказывают два фактора. Первый – высокие процентные ставки по кредитам, которые делают ипотеку весьма дорогим удовольствием. Не каждый заемщик может позволить себе платить 12–14 % с учетом скрытых платежей (когда на открытие счета, например, нужно отдать 1,5 % суммы кредита). Такая ситуация сегодня наблюдается все реже, но многих потенциальных покупателей жилья она продолжает отпугивать. Поэтому, кстати, до сих пор жива и популярна схема долевого участия граждан. Для строительной компании это способ привлечения недорогого финансового ресурса, а для дольщика – возможность приобрести квартиру дешевле.

Второй фактор – сложность получения ипотечного кредита в принципе. Банки неохотно дают их заемщикам, не имеющим документально подтвержденного дохода, или предлагают им кредиты по самым высоким процентным ставкам. Причина заключается в том, что все процессы в России развиваются медленно: «белая» зарплата, хотя и перестала быть исключением, пока не стала повсеместной практикой.

Однако есть и третий фактор, существенно ограничивающий поток покупателей новостроек, готовых приобрести их с помощью ипотеки, – непрозрачность самих застройщиков. Начнем с того, что несколько лет назад многие банки в принципе отказывались кредитовать новостройки. Для того чтобы банк согласился предоставлять ипотеку заемщику-покупателю на квартиру в конкретном доме, девелопер должен быть прозрачным для кредитной организации, и желательно, чтобы его проект реализовывался в рамках Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Сейчас, по данным РСС, в России лишь 8-10 % объектов строят согласно букве этого закона.

Требования банков к строительным компаниям разнятся, но первое, что интересует кредитора, – активы компании. Ему (кредитору) нужно быть уверенным, что в случае возникновения каких-либо проблем девелопер-застройщик сможет расплатиться по кредиту. Поэтому шансы застройщика увеличатся, если в его активах будет земля и недвижимость. Машины и оборудование также идут в зачет и говорят, что фирма действительно собирается строить, а не является неким посредником.

Как правило, преимуществом пользуются строительные холдинги, они вызывают больше доверия у банков. То есть, если инвестиционная компания выступает и в роли девелопера, и в роли подрядчика – ей будет проще получить кредит, чем девелоперу, не имеющему строительных мощностей. Соответственно, на объекты такого застройщика банки будут охотнее выдавать ипотечные кредиты покупателям. Позиция банков понятна. Наличие собственного строительного подразделения у компании существенно снижает риск «замораживания» проекта. Примеры, когда застройщик нанимает недобросовестного подрядчика, не редкость. А смена строительной организации в момент реализации проекта может оттянуть срок сдачи объекта в эксплуатацию на неопределенный срок.

Для компании главное – взять первый кредит. Проведя проверку ее внутренней организации и взаимосвязи между подразделениями один раз и выставив какое-либо кредитное плечо, банк может идти этому застройщику навстречу и далее. В случае, конечно, если объект будет достроен. Важна и кредитная история компании.

Если застройщик работает давно, брал кредиты, то есть пользуется кредитным ресурсом, то, естественно, банк готов предоставлять ипотечную линию для тех клиентов, которые будут покупать квартиры в его объектах.

Но все-таки два главных фактора надежности застройщика для банков – публичность и прозрачность фирмы. Это становится и дополнительной гарантией для покупателей жилья с помощью ипотеки. Кредитные учреждения, которые регулярно работают со строителями, как правило, имеют свой строительный отдел, который готов быстро провести проверку объекта. При этом банк контролирует процесс освоения средств, график строительства и, что очень важно, его качество. Замечу, что качество – сегодня самый непредсказуемый фактор на стройках. Мы рекомендуем проверять его всегда, а не доверять обещаниям строителей и их рекламе.

За последние пять-семь лет, особенно после вступления в силу 214-ФЗ, ситуация с оценкой строительных компаний и их внутренних ресурсов существенно улучшилась. Более того, именно банки стимулируют строительные компании «обеляться». Конечно, и 214-ФЗ их к этому тоже подталкивает, однако главный фактор, способствующий прозрачности, – рыночный. Хочешь иметь финансовую поддержку – покажи себя. Я могу привести пример. В Санкт-Петербурге с 1999 г. работает Экспертный совет по определению надежности строительных фирм, созданный на волне массовых банкротств строителей после кризиса 1998 г. Компании добровольно подавали туда документы. На первом этапе эксперты проверяли, выполняет ли застройщик взятые на себя обязательства. Если существенных замечаний не было, то компания допускалась до второго этапа, где ее экономическая устойчивость оценивалась уже по десяти параметрам, а аудиторская фирма проводила оценку баланса. Лишь после этого экспертная комиссия принимала решение о включении застройщика в каталог компаний, рекомендуемых советом покупателям, инвесторам и банкам. Понятно, что кредитные организации используют свои методики, но даже такие серьезные банки, как ВТБ и Сбербанк учитывают и рекомендации этой организации.

Наблюдается еще одна положительная тенденция – активы строительных компаний становятся более прозрачными и понятными. Если раньше в тот же «Экспертный совет по определению надежности строительных фирм» вполне надежный застройщик мог предоставить «минусовые» балансы, то сейчас этого практически не происходит.

Но еще более серьезные и, надеюсь, положительные изменения ожидают рынок в ближайшие два года. С 1 января 2009 г. государство передает функции оценки строительных компаний профессиональным объединениям – СРО, которые будут нести личную материальную ответственность за своих членов через механизмы комиссионного фонда и системы индивидуального и коллективного страхования. Мелкие «фирмочки», имеющие за душой 10 000 рублей уставного капитала и строящие по пять лет один панельный дом, уйдут в прошлое. РСС разрабатывает систему требований к членству, именно поэтому мы уже сейчас можем прогнозировать, как изменится ситуация на рынке после этих нововведений.