Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Значение ипотеки по загородной недвижимости в регионах несколько отличается от ее значения в столице, поскольку она включает земельные участки с жилыми домами в черте города, и такая недвижимость используется заемщиками для постоянного проживания.

Все кредитные договоры по региональным сделкам на приобретение недвижимости обязательно согласовываются в головном офисе банка, который устанавливает минимальную ставку по кредитному продукту. Однако региональный филиал банка вправе самостоятельно увеличить стоимость ипотечного кредита, если это позволяют конкурентные условия на местном рынке. Предоставляемый пакет документов на покупку дома и земли во всех регионах одинаков, существуют лишь небольшие различия с учетом требований местных регистрационных органов. Форма расчетов по покупке домов также может быть разная. Например, в Москве при покупке готовой недвижимости распространена форма расчетов с использованием индивидуальных банковских ячеек. В случае покупки строящегося дома денежные средства безналичным путем переводятся на расчетный счет продавца. В регионах помимо индивидуальных банковских ячеек используется аккредитивная форма расчетов.

Сегодня наблюдается увеличение спроса на приобретение жилья за городом. Однако ипотечное кредитование в данном секторе развивается медленно. По оценкам экспертов, несмотря на растущий спрос на коттеджи и таунхаусы, на ипотеку загородной недвижимости приходится не более 4 % общего объема ипотечного кредитования в России. И это независимо от того, что банки довольно активно предлагают программы загородной ипотеки. С ухудшением ситуации на мировых финансовых рынках банки лишаются доступа к дешевому фондированию за рубежом, в связи с чем вынуждены пересматривать условия ипотечного кредитования, в том числе на приобретение или покупку под залог загородных домов.

Если раньше, например, кредитные организации соглашались кредитовать покупку любого строящегося коттеджа, то сейчас они все чаще требуют, чтобы коттедж находился в организованном поселке. Для банка выгодно инвестировать такой проект, тогда он может контролировать строительство поселка и потом кредитовать физических лиц. Однако подобная форма взаимовыгодного сотрудничества требует также и значительных финансовых ресурсов. Помимо основного риска для банков – низкой ликвидности такого вида обеспечения, есть еще много второстепенных рисков, например, связанных с землей, подведением коммуникаций, изменением целевого назначения земельного участка и др. Поэтому возможно возникновение проблем и у застройщиков, которые рассчитывают на финансирование со стороны банков.

Однако, несмотря на все эти ограничивающие развитие загородной ипотеки факторы, банки полны оптимизма, считая, что имеется определенная категория клиентов, которая ориентируется на жилье за городом. Именно за счет сохранения круга потенциальных заемщиков такой недвижимости спрос на нее будет расти. А с развитием инфраструктуры загородных поселков и возможности полноценной замены квартиры загородным домом подобная тенденция будет нарастать.

Алла Цытович

Управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы

Алла Вадимовна Цытович окончила химический факультет МГУ им. М. В. Ломоносова, получила ученую степень кандидата химических наук. После аспирантуры два года работала в Heriot-Watt University (Эдинбург, Великобритания). В 2003 г. получила степень FLMI (Fellow, Life Management Institute) в области управления финансовыми организациями от LOMA (Life Office Management Association), США. В 1999–2004 гг. Алла Вадимовна являлась директором по корпоративным продажам страховой компании «AIG Россия». С 2004 г. работала в банке DeltaCredit, где прошла путь от директора по корпоративным продажам до вице-президента по развитию бизнеса. В 2007 г. А. В. Цытович перешла на работу в Банк Москвы. На позиции управляющего директора блока «Розничный бизнес» отвечает за развитие розничного бизнеса.

Ипотечному бизнесу Банка Москвы чуть больше трех лет. Начиналось все в 2006 г. Мы стали заниматься ипотекой, когда в России она существовала уже восемь лет, с 1998 г. Но наши клиенты сразу заявили высокий спрос на ипотечные кредиты, и он сохраняется. В России для людей очень большое значение имеет бренд, узнаваемость банка. Банк Москвы относится к числу таких узнаваемых финансовых предприятий. Клиенты, имея наши зарплатные карты или взяв однажды у банка потребительский кредит, обращаются к нам вновь, а не идут в другой неизвестный им банк. Главное для банка – воспользоваться таким шансом. Мне кажется, нам это удалось – объем портфеля ипотечных кредитов составляет $1 млрд. Я думаю, это прекрасный результат за три с половиной года.

Конечно, можно развиваться в три раза быстрее, если давать кредиты всем желающим. Но у нас никогда не было задачи «хапнуть» весь рынок. Российский рынок очень неоднородный, огромное количество клиентов на нем не являются благонадежными. Если посмотреть на статистику дефолтов по кредитам, выданным по стандартам АИЖК, то в некоторых регионах насчитывается до 20 % таких ипотечных кредитов от выданных. Это может создавать социальную напряженность в конкретном регионе. В России, когда человека выселяют из квартиры за неплатежи по ипотеке, пресса во всем обвиняет банк, забывая, что квартира у него в залоге.

Чтобы избежать негативного воздействия на имидж, а мы очень дорожим своей репутацией, наш банк кредитует только очень надежных и проверенных заемщиков, о которых мы со 100 %-й уверенностью можем сказать, что даже если эти люди потеряют работу, то найдут новую и смогут платить по кредиту. У нас один из самых низких процентов дефолтов на рынке. Зато количество отказов иногда доходит до 20 %.

Почему Банк Москвы взялся за ипотеку? Это один из самых надежных длинных банковских продуктов для физических лиц. Будучи одним из крупнейших федеральных банков, имея сеть из более чем 400 отделений в России и 9 млн клиентов (физических лиц), мы не могли не обратиться к такому способу кредитования в продуктовой линейке. Мы входим в пятерку крупнейших банков страны (как по активам, так и по пассивам) со сбалансированным портфелем кредитов и депозитов.

Ипотечные кредиты позволяют банку очень длительный период (минимум десять лет) получать достаточно высокие доходы – от 10–11 % годовых. Брать ипотечный кредит на меньшие сроки при наших ценах на недвижимость у заемщиков, как правило, не получается. Суммы, которую можно получить по кредиту с меньшим сроком, на покупку самой дешевой квартиры обычно не хватает. Ипотечные кредиты на небольшие сроки, например пять лет, у нас обычно берут довольно обеспеченные клиенты с зарплатой в несколько сотен тысяч рублей в месяц для того чтобы перекредитоваться. Это происходит, когда люди не хотят извлекать деньги из бизнеса, а им не хватает небольшой суммы, чтобы полностью оплатить новое жилье после продажи старого, то есть речь идет о «коротком» бриджевом кредите.