Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

Поэтому первый шаг инициативной группы — запрос в УО реестра собственников помещений в доме.

Реестр собственников нужен для определения:

• общего числа голосующих собственников;

• общего числа голосов на ОСС;

• количества голосов у каждого собственника, которыми он может голосовать на ОСС.

• необходимого количества письменных решений собственников;

• определения кворума ОСС по каждому вопросу повестки дня;

• подсчета голосов собственников по каждому вопросу повестки дня.

Реестр должен содержать сведения обо всех собственниках помещений в МКД вне зависимости от категории помещения — жилое, нежилое (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, подп. «а» п. 20 Приказа № 44/пр.).

► Важно!

Часть 3.1 ст. 45 ЖК РФ:

1. УО обязана в течение пяти дней с момента получения письменного обращения от собственника — инициатора ОСС предоставить реестр собственников в МКД, в том числе через ГИС ЖКХ.

2. Согласие собственников МКД на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, в целях созыва и организации проведения ОСС не требуется .

3. Реестр собственников, предоставленный УО, будет содержать сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном МКД:

• фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника;

• полное наименование и основной государственный регистрационный номер собственника-юридического лица;

• номер помещения в МКД, собственником которого является физическое или юридическое лицо;

• размер принадлежащих им долей в праве общей собственности на ОИ.

Зачастую УО предоставляются недостоверные сведения о собственниках помещений в МКД, которыми управляют.

Поэтому инициативной группой, занимающейся подготовкой общего собрания, информация, полученная от УО должна быть проверена.

Реестр, составленный инициативной группой, может быть дополнен данными:

• об общей площади жилых и нежилых помещений в МКД

• о назначении, режиме права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т. п.) в доме и площади, принадлежащей каждому собственнику (индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т. е. количество голосов;

• ФИО (наименовании) представителя собственника, паспортных данных, а также сведениями о документе, на котором основаны его полномочия, о сроке таких полномочий. Указывается, если доверенность оформлена на длительный срок ;

• о почтовом адресе собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении ОСС (если не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома или он постоянно не проживает в данном доме) и контактном телефоне собственника или его представителя.

Другими словами, инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании, является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение. Безусловно, не все собственники предоставят вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь, в решении собственника им все равно придется указать эти данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.

► Обратите внимание!

1. Если в решении не подтверждено право собственника на помещение, то его голос не учитывается при подсчете голосов по вопросам повестки дня ОСС.

2. Паспортные данные собственников в документах ОСС не указываются . Они необходимы только для представителей собственников — лиц, голосующих по доверенности!

3. Количество решений должно соответствовать числу голосующих собственников в МКД.

4. Имейте в виду, что в жилых/нежилых помещениях может быть несколько собственников (в том числе несовершеннолетних), т. е. на практике собственников может быть намного больше, чем квартир.

5. Квартира, приобретенная на общие деньги супругов, является их совместной собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Совместная собственность у супругов возникает независимо от того, кто вписан в договор в качестве покупателя. Любой из собственников, совместно владеющих помещением , имеет право участвовать в ОСС количеством голосов которое пропорционально площади всего помещения , т. е. может действовать от имени всего помещения , находящегося в совместной собственности.

Для получения информации о собственниках в МКД инициатор собрания также может в письменной форме обратиться:

• в органы местного самоуправления с заявлением об оказании помощи в проведении ОСС и о предоставлении инициатору всей имеющейся информации о МКД и лицах, имеющих право собственности на помещения в данном доме. ОМСУ должны обеспечивать условия для осуществления гражданами своих прав, вытекающих из отношений, регулируемых ЖК РФ (ст. 1, 13, 14 ЖК РФ);

• в БТИ по адресу нахождения дома, где имеется информация обо всех имеющихся в доме помещениях, лицах, обладающих правом собственности на помещения в МКД, а также об отношении помещений дома к одной из форм собственности;

• в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра. Запрос мо жно направить в электронном виде через сайт Росреестра.

► Важно!

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), о любом объекте недвижимости в течение трех рабочих дней любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Инициатор ОСС может заключить договор с организацией, которая предоставляет услуги по запросу таких сведений из Росреестра. Это достаточно дорого. Гораздо проще и дешевле членам инициативной группы собственников пройти по квартирам и составить реестр собственников помещений в доме самостоятельно.

Требования к реестру собственников в доме, который будет приложением к протоколу ОСС, установлены подп. «а» п. 20 Приказа № 44/пр. Он будет отличаться от реестра, предоставленного УО, и близок к составленному самостоятельно инициаторами общего собрания. В него обязательно включить сведения о собственниках всех помещений в МКД с указанием: