Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственников общим имуществом в МКД или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников, связанные с управлением ОИ в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

9) вести реестр членов ТСЖ;

10) ежегодно в течение I квартала текущего года направлять копию реестра в органы ГЖН ;

11) в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав изменений представлять в органы ГЖН заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ копию устава, выписку из протокола общего собрания членов ТСЖ о принятии решения о внесении изменений в устав, копии текстов изменений .

Способ управления МКД должен быть выбран на общем собрании собственников помещений и реализован (ч. 3, 4 ст. 161 ЖК РФ).

► Обратите внимание!

Основание для признания способа управления МКД товариществом собственников жилья реализованным — собственники в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ (абз. 3 подп. 2 п. 3 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).

Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируется разделом VI ЖК РФ.

ТСЖ могут создать (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):

1) собственники помещений в одном МКД;

2) собственники помещений в нескольких МКД;

3) собственники нескольких расположенных близко жилых домов , если они расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

█ Важно!

1. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных жилых домов.

2. Решения принимаются на общим собранием собственников (далее — ОСС) жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников по следующим вопросам повестки дня:

• об избрании правления товарищества;

• о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества;

• об избрании председателя правления товарищества.

3) С 1 января 2019 г. собственники нескольких дачных домов создать ТСЖ не смогут (ст. 44 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ).

Многодомовое ТСЖ можно создать при соблюдении следующих условий (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):

1) земельные участки под МКД не должны быть разделены дорогами и квартальными проездами и должны иметь общую границу ;

2) через них должны проходить инженерные сети и другие элементы инфраструктуры ;

3) инженерные сети и элементы инфраструктуры должны быть предназначены для обслуживания более чем одного МКД .

Что входит в состав имущества, которое собственники могут совместно использовать в многодомовом ТСЖ?

Перечень такого имущества включает в себя:

а) общее имущество, указанное в подп. «е» — «ж» п. 2 Правил № 491:

— земельный участок , на котором расположен МКД;

— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен МКД);

б) общее имущество, отвечающее какому-либо из следующих требований:

— имущество, совместное использование которого допускается проектной или технической документацией на эти дома,

— имущество, обеспечение работоспособности которого достигается при условии подключения к ОИ в другом МКД из указанных домов — для инженерных систем, оборудования, устройств.

► Обратите внимание!

1. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками в нескольких МКД, определяется на ОСС в каждом МКД (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

2. Для совместного использования имущества собственники помещений в МКД должны принять решение о передаче его в пользование третьим лицам (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

3. Решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

1. Подготовка общего собрания собственников помещений в МКД (далее — ОСС) по смене способа управления.

2. Проведение ОСС.

3. Регистрация ТСЖ.

4. Открытие счета и отправка необходимых уведомлений о создании ТСЖ.

5. Проведение собрания членов ТСЖ.

6. Заключение необходимых договоров.

Сбор необходимой информации для подготовки общего собрания собственников достаточно трудоемкий и протяженный во времени. У этого процесса есть определенные нюансы, позволяющие облегчить задачу инициаторов изменений существующего положения в многоквартирном доме.

1. Собственниками в доме выбран Совет МКД.

Советы МКД достаточно часто проводят ОСС, активно участвуют в процессе работы УО, знают состав общего имущества своего дома.

В этом случае процесс сбора информации сводится:

• к анализу имеющихся у Совета документов (отчеты, обращения, акты и др.);

• наличие оснований для расторжения договора управления с действующей УО;

• сравнению вариантов с другой УО или создания ТСЖ;

• наличие собственников, желающих войти в состав правления ТСЖ и быть избранными председателем правления;

• подготовке материалов для проведения общего собрания собственников в МКД.

Председатель и члены Совета МКД чаще всего становятся инициаторами смены способа управления домом, а в дальнейшем входят в состав правления ТСЖ. Во-первых, у них уже есть четко сформированное представление о составе и состоянии общего имущества собственников. Во-вторых, в «организованных» домах налажены отношения с УО, а у Совета имеется в наличии множество различных документов (копия техпаспорта дома, переписка с УО и контролирующими органами по различным вопросам, копии актов выполненных работ, отчеты как годовые, так и промежуточные и т. д.).