Елена Филиппова - Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

С бумом на строительном рынке в нашей стране связано такое понятие как долевое строительство. Само по себе долевое строительство — не отечественное изобретение, хотя даже в застойные советские годы оно имелось и у нас в виде так называемых жилищных кооперативов: каждый член такого кооператива жаждущих построить кровные квадратные метры выплачивал определенные взносы, и на эти деньги строился и рос кооперативный дом. Счастливые обладатели новостройки в один прекрасный день и по выплате всей суммы стоимости своей квартиры получали от нее ключи, благополучно въезжали и жили себе, радуясь, — детей рожали, мебель обновляли, то есть начинали ощущать себя собственниками жилья. Это была одна из немногих форм собственности на недвижимость, дозволенных советским законом.

С переходом к рыночной экономике кооперативное строительство превратилось в долевое строительство. И вместе с изменением названия изменилось само строительство. Из практически безопасного мероприятия по возведению собственных стен долевое строительство превратилось в опаснейший аттракцион, или русскую рулетку, когда совершенно невозможно прогнозировать, насколько удачным окажется вложение средств дольщика и не окажется ли этот бедолага, вопреки всем своим выплатам и платежеспособности, в положении бомжа.

Ибо наше долевое строительство отличается удивительной непредсказуемостью. И вкладывать средства в строительство собственной недвижимости может себе позволить либо совершенно отчаявшийся обрести жилплощадь гражданин, либо наивный мечтатель, который свято верит, что если жилье тебе обещано и деньги ты честно платишь, то в конце концов (пусть не так быстро, как хочется) вместе со своей семьей ты встретишь в своем доме новоселье. Встретишь, может быть. Но не факт, что собственное.

Только в 2004 году незавершенные объекты долевого строительства были признаны объектами недвижимости! Хорошо, признали, однако есть юридическое мнение, что объект незавершенного строительства является недвижимостью, но… до государственной регистрации не имеет собственника!

Это как? Если не имеет собственника, то за данный объект никто и не отвечает! Удобно ведь устроились, не правда ли? Обманули дольщиков — и в кусты. К ответу призывать некого, поскольку недострой «не имеет собственника».

Это не единственный камень преткновения. Юристы до хрипа спорят, что же такое долевое строительство — товарищество или инвестиция? Вроде как товарищество, поскольку множество людей объединяются для возведения будущего жилья, а вроде бы и инвестиция — поскольку они не сами строят себе жилье, а вкладывают в это строительство свои средства. Если объединяются и строят, то юридические проблемы решаются согласно статьям ГК РФ о товариществе, если вкладывают… о, тут некоторые суды приравняли несчастных к инвесторам, а инвестор — он кто? Правильно, лицо коммерческое. И если человек, включившийся в долевое строительство, — инвестор, то можно к бедняге-дольщику, явившемуся в суд требовать либо возврата своих кровных, либо выдачи ему желанных квадратных метров, применить… статьи об инвесторах, а инвесторы по нашему закону несут сознательные риски и никакого капитала или тем паче искомых метров никто возвращать им не обязан!

Унтер-офицерская жена (та самая, гоголевская) сама себя взяла да и высекла. Более разумные судьи, опасаясь народного возмущения и — само собой — народных голодовок, признали, что нужно к дольщикам применять положение ФЗ «О правах потребителя». В самом законе намек на такое понимание имеется: в статье 4, пункте 8 указано, что в случае строительства «для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей», однако там же следом и плюха дегтя — «в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом». А он-то регулирует так, что лучше уж «права потребителя», от них толку больше. Он же с первой строки твердит нам об инвестициях граждан. Но откуда вообще вылезли эти инвестиционные идеи?