Елена Филиппова - Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Теперь все иначе. И спасение утопающих — дело рук самих утопающих, то есть риски и опасности нужно заранее предусматривать, предвидеть задолго до того, как они возникают. После потери денег или квартиры можно и рыдать и махать руками, но все уже будет без толку.

Государственного страхования рисков в недвижимости в нашей с вами стране ожидать не приходится. Например, до сих пор не существует закона о страховании в долевом строительстве. Предполагалось, что такой закон будет принят в 2004 году: под названием «О страховании в сфере строительства и реконструкции объектов недвижимости в Санкт-Петербурге» его внес на рассмотрение в ЗАКС депутат Н. Беляев. Проект закона рассматривался до апреля 2007 года… и был отклонен. В 2009 году все в том же ЗАКСе вносили проект Закона «О страховании вкладов физических лиц в долевое строительство жилья»… с тем же успехом, хотя В. Матвиенко обещала внести его на рассмотрение Госдумы. Проект предполагал создание фонда для выплат обманутым дольщикам. Правда, размер выплат мог вызвать разве что истерический смех — не выше 700 000 рублей, и это при стоимости квартир не ниже двух миллионов тех же рублей!

Проект разрабатывала ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», поскольку страхование долевых рисков волнует не только обездоленных дольщиков, но и самих строителей. Но подискутировали-подискутировали, и проект «закона для дольщиков» оказался там же, где и его предшественник.

Почему? Да все несложно понять: пока депутаты рассуждают, какое благо они принесут безквартирному гражданину, все согласны и кивают головами — да, правильно, очень нужный, своевременный закон. Но как только встает вопрос, как будет долевое страхование работать и из чего будет создаваться фонд страхования, сразу восхищение сменяется пониманием и ужасом — средства-то возьмут у бизнеса, выколотив их административными мерами. Бизнесу такое надо? Никак нет. Государству надо? Еще чего!

Единственная возможность хоть как-то себя обезопасить — застраховать риски. Это, конечно, не дает полной защищенности (наши страховые компании платить не любят). Да и особенности российского страхования таковы, что оно опирается на две системы регистрации прав, которые при объединении начинают противоречить как друг другу, так и законодательству: актовую (американская модель), когда сделка может быть оспорена после регистрации, государство никакой ответственности по сделкам не несет и ничего не гарантирует, и титульную (европейская модель), когда сделка может быть оспорена только до регистрации, государство гарантирует права по сделке и несет за регистрацию полную ответственность.

Нет слов, титульная регистрация прав надежнее. Но у нас-то регистрация происходит по американской модели (регистрация актов, сделок), а закрепление прав (регистрация права на собственность) — по европейской. Результат получился максимально российским: государство регистрирует все сделки и все права, но ничего не гарантирует и ни за что не отвечает. То есть как такового титульного страхования у нас нет. Выплывай, собственник, как получится: повезет — выплывешь, не повезет — камнем на дно.

В американской модели защиту прав привычно обеспечивает страхование. У нас вынужденно привыкают к страхованию (обязательное медицинское, обязательное страхование автотранспорта), страхуют (по необходимости) машины, имущество в квартирах, жизнь, здоровье — все, кроме недвижимости, а уж добровольного страхования рисков или страхования прав как распространенного явления и в помине нет. Хотя по закону застраховать можно все или почти все — сделки, квартиры, дачи, земельные участки и т. п. И сколько страховые компании не бьются, рекламируя свои услуги, ничего из этого не получается.

Почему? Американец, совершая пустяковую сделку, тут же ищет страховку повыгоднее. А у нас даже серьезные сделки проводят, избегая страховки, как черной метки. Менталитет? Если бы… Нищета, граждане. И полное неверие в добропорядочность страховой компании, потому что у наших страховых компаний сверхзадача проста и ничем не прикрыта: застраховать на как можно более высокую сумму, выплатить — по наименьшему разряду. Правда, страховщики твердят, что размер компенсации напрямую связан с размером страховых взносов, то есть чем больше платишь, тем больше и получаешь. Однако, однако… не все так просто.

Страховая фирма, которая берется за сферу недвижимости, должна быть крупной и богатой, иначе она не сможет выполнить в страховом случае своих обязательств. Поэтому далеко не в любой страховой компании можно обезопасить себя от потери права собственности на недвижимость. Идти страховаться в мелкую частную фирмочку, надеясь возместить потери в критическом случае, это все равно что требовать у сантехника, чтобы он починил не кран, а компьютер. Даже страхование от несчастных случаев ограничивает «аппетиты» застрахованных лиц и старается максимально снизить сумму выплат, выискивая следы «вины» в действиях застрахованных. А там ведь выплаты во много раз меньше, чем выплаты в недвижимости.

Крупные страховые компании знают, как сделать страховку рисков относительно безопасной для себя, поэтому они страхуют даже такую «тяжелую» сферу как долевое строительство (банкротство участников долевого строительства, несоблюдение сроков выполнения проекта и строительных работ, поставки оборудования и материалов, несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию объекта, длительная остановка или сокращение объема производства на строительном объекте, «двойные» продажи, мошенничество, подделка ценных бумаг или документов, преступная халатность должностных лиц — участников строительства, противоправные действия третьих лиц). Очень востребованная сфера. Если государство не желает страховать дольщиков в обязательном порядке (дольщик — это всегда риск), то ничего кроме добровольного страхования дольщику не остается. Ему и объясняю популярно, что страхование рисков не может быть дешевым. Придется бедняге раскошелиться.

Страхование рисков в условиях, когда вся наша жизнь лежит в зоне риска, — занятие очень недешевое. Это вам не ОСАГО. В случае долевого строительства страховой взнос составляет примерно 4 % от стоимости недвижимости. Но если вопрос стоит ребром — либо хоть какая-то защищенность, либо полный беспредел, когда никто не придет на помощь, то, вероятно, лучше — страховка. Иногда страховка навязывается застройщиком, то есть входит в инвестиционный пакет (вам просто не оформят договор без этой страховки), и тут, по нашему обыкновению, застройщик имеет со страховщиком тесные связи.

Пожалуй, любую сделку купли-продажи недвижимости или ипотеку нужно страховать, поскольку всегда остается опасность: на квартиру могут наложить арест, могут заставить по суду вернуть недвижимость продавцу, на многие сделки распространяется иск давности в десять лет. Отслеживание чистоты истории продаваемой недвижимости, которую обещают риелторы, часто остается только обещанием. А потом приносят повестку в суд. Суд может признать вас добросовестным покупателем и даже назначить компенсацию… за отобранную жилплощадь. Судебная компенсация — это судебная компенсация, на нее нового жилья себе не купишь. Так стоит ли жалеть денег, если есть шанс потерять все? Наверно, не стоит. Стоимость страховки по сделкам — около 1 % от стоимости квартиры, по ипотеке — до 2 % от стоимости недвижимости, зато страховщик представляет интересы своего клиента в суде!