Елена Филиппова - Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Когда-то я для питерской газеты делала материал о проблемах наследования (тогда еще не было принято нового законодательства), и член коллегии адвокатов И. Земскова рассказала мне занимательную историю о приватизации.

В период активной приватизации квартир стали передавать эти квартиры в общую совместную собственность без определения доли. Люди считали, что теперь площадь у них общая, значит, и собственность общая, и в случае смерти одного право на всю квартиру перейдет к оставшимся в живых пользователям квартиры. Но не все так просто. Если семья получает в общую совместную собственность квартиру, то после смерти кого-то из членов этой семьи могут найтись наследники и не в кругу семьи. Как же тогда будет с этой долей? У кого ее выкупать? И в первое время, когда только пошли еще приватизационные процессы, возникали странные ситуации. Допустим, жила племянница со своей теткой, они съехались, проживали в одной квартире, приватизировали ее в общую собственность. Тетушка умирает, завещания не оставляет. И получается-то, что после тетушки наследником является государство… То есть тот человек, который остался проживать в этой квартире, чтобы ее сохранить, должен у государства выкупить тетушкину долю. А денег-то нет! Вот тогда-то и начались откаты назад, стали признавать незаконной приватизацию, совершенную под влиянием заблуждения без учета влияния всех последствий…

Объясню: разговор происходил в 1999 году, по существующим законам среди наследников по закону не признавались племянники. Но если исключить племянников (которые нынешним законодательством признаются), то ситуация может повториться в другом раскладе. У нашей умершей тетушки может иметься где-нибудь в деревне Плюхино или даже в далеком городе Биробиджане выживший из ума алкоголический сынок Степка, который явится в привлекательную приватизированную квартирку за своей долей для последующего пропоя, а бедняжка-племянница будет себе жить уже не в отдельной, а в совершенно коммунальной квартирке. Приватизация совсем не гарантирует вам отдельного жилища, она гарантирует только долю в общей квартирной собственности. Вот почему, когда я спросила Земскову, что должны были делать разумные обитатели «нехорошей» квартиры, она сказала просто: им не надо было приватизировать жилье. Они проживали одной семьей, у них было общее пользование жилплощадью, и эта квартира по договору найма просто перешла бы к тому, кто пережил другого, а уже тогда человек мог бы полностью приватизировать ее на себя. Могла возникнуть и худшая ситуация: если бы тетушка приватизировала эту квартиру на себя, то племянница вообще не получила бы права собственности на эту квартиру… В 1999 году это право собственности на квартиру перешло бы к государству в лице районной администрации, а в 2010 году в нашей квартирке появился бы все тот же алкоголик Степка, который по праву первой очереди получил бы право уже на большую часть нашей квартирки… и потребовал бы с нашей племянницы денег за право жить там, где она прожила всю свою жизнь.

А может сложиться история и вовсе чудовищная. Вот характерный пример.

Приватизированная квартира с равными долями, которые принадлежат супругам, находящимся в разводе, и ребенку. Бывший муж — алкоголик. Его какие-то заинтересованные лица вынудили подписать дарственную на свою одну треть приватизированного жилья. Семья ничего об этом и не знает. А муж тем временем пропадает. Жена его не особенно пытается разыскать, у них очень сложные отношения, она от пьяницы устала. Сначала она интересуется, где он может быть, у родных, потом успокаивается. Он и раньше уходил, иногда не жил в доме по году или два.

Так проходит около года, но в один прекрасный момент в квартире раздается звонок. На пороге стоят люди, которые предъявляют ордер на вселение. Им была перепродана доля приватизированной собственности. И они заплатили за эту долю деньги, о чем имеется договор. Естественно, у женщины шок. И тут единственная возможность — разыскать лицо, на которое оформлена сделка, признать эту сделку недействительной, подать на пропавшего человека в розыск (ведь никому неведомо, жив ли он, не была ли дарственная составлена под давлением, не был ли человек из-за этой доли в квартире попросту убит). А пока идет этот розыск, приобретатели доли квартиры будут пробовать в нее попасть и вселиться, а семья в их замечательно приватизированной квартире будет жить в страхе, что их либо заставят выкупать долю мужа-алкоголика, либо вселят на его жилплощадь другого алкаша, чтобы заставить несчастных совершить размен. Чудесные перспективы!

Некоторые минусы приватизации связаны с огромным желанием государства спихнуть на плечи собственников все, что касается содержания и ремонта жилья. Сюда относятся расходы на капитальный ремонт, а если старый дом не выдержал и все же рухнул (или сгорел дотла) — на снос (не шучу!) останков строения и возведение на его месте нового дома. Представляете, сколько это приватизированное счастье будет стоить денег, крови и нервов? Учитывая, в каком состоянии собственники получили старый жилой фонд, можно только тяжело вздохнуть. Многим домам вообще-то время пришло рухнуть. А те, для которых этот срок еще не наступил, будут доведены до кондиции «заботой» коммунальных служб.

Со времени окончания бесплатной приватизации собственников жилья ожидает еще одно симпатичное нововведение: налог на недвижимость, который сегодня составляет относительно небольшую сумму, само собой, достигнет рыночной величины. Можно не сомневаться, что некоторые граждане поспешат деприватизировать свое семейное гнездышко. Но почему ж тогда сегодня они стремятся его приватизировать, зная, какие приятные неожиданности предстоят в грядущем? Да все потому же: надеются передать свое жилье в наследство или совершить с ним сделку купли-продажи.

Если вам необходимо приватизировать свою квартиру, имейте в виду: это процесс длительный, трудоемкий и противный. Давно не стояли в очередях? Значит, готовьтесь. Стоять придется. Очередей предстоит множество, потому что и документов нужно собрать немало.

Итак, первый этап приватизации — сбор документов.

1. Самые легко добываемые документы — это документы, удостоверяющие личностьвсех занимающих приватизируемое жилое помещение, то есть паспорта и свидетельства о рождении для детей до 14 лет. Документы должны быть оформлены правильно: фотографии в паспортах должны соответствовать возрасту (в новом паспорте 14 / 20 / 45 лет), а если фотография просрочена, придется заплатить штраф (от полутора до двух с половиной тысяч рублей). В некоторых случаях (потеря паспорта, изменение фамилии) требуется еще и справка в том паспортном столе, где была проведена замена, о том, что замена была произведена, а также обо всех заменах, если у вас это хроническая беда.