Василий Гущин - Инвестиционное право. Учебник

2. Участники долевого строительства самостоятельно получают в компетентных органах (БТИ, органах государственной власти субъекта Российской Федерации и проч.) необходимые документы для регистрации права собственности на объект долевого строительства. В связи с чем необходимо внесение изменений в ряд законодательных актов в части включения участников долевого строительства в круг лиц, которые вправе получать запрашиваемые у компетентных органов документы самостоятельно. Например, пункт 16 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921, устанавливает круг лиц, которым предоставляются сведения об объектах учета. Участники долевого строительства в этот перечень не входят. Однако подпункт «з» п. 16 Положения закрепляет возможность предоставления необходимых сведений иным лицам и органам, определенным законодательством Российской Федерации.

3. Компетентные органы сами передают необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Третий вариант является наименее приемлемым. Опыт работы с вышеуказанными организациями показывает, что в этом случае регистрация права собственности будет длиться годами.

Закон устанавливает ряд требований, которые должны быть соблюдены застройщиком для того, чтобы начать привлечение денежных средств участников долевого строительства (ст. 3). Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением некоторых случаев (на основании п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Законом об участии в долевом строительстве введено новое понятие – «проектная декларация», которое включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства (ст. 19–21). Наличие проектной декларации обусловлено необходимостью повысить информационную открытость деятельности застройщиков, предоставить участникам долевого строительства возможность заранее ознакомиться со сведениями, относящимися к проекту и его реализации, и оценить их.

Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно – телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет. Причем первый договор участия в долевом строительстве застройщик вправе заключить не ранее чем через 14 дней с момента ее опубликования. Застройщик обязан предоставить проектную декларацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства. Закон также возлагает на застройщика обязанность по опубликованию изменений, вносимых в проектную декларацию, предусматривая ответственность застройщика за неисполнение данной обязанности.

Негативно восприняты участниками рынка ряд положений, относящихся к информационной открытости деятельности застройщика. Основным аргументом против обязательной публикации отдельных данных является то, что подобная информация может рассматриваться как сведения, составляющие коммерческую тайну (например, информация, содержащаяся в аудиторском заключении), доступность которой может быть использована в недобросовестной конкуренции (информация о величине собственных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (подп. 6 п. 1 ст. 20 Закона).

Однако данные требования, по замыслу законодателя, позволят избежать ситуаций, когда строительство может быть приостановлено из‑за нарушений в документации.

По этим же причинам статья 22 Закона запрещает не только привлекать денежные средства, но и рекламировать многоквартирный дом или иной объект недвижимости до выполнения застройщиком указанных выше требований. Эта норма позволит пресечь привлечение денег на несуществующее строительство за счет рекламы.

Рассмотрим права и обязанности участника долевого строительства.

Основная обязанность участника долевого строительства – полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. Участник долевого строительства также обязан своевременно оплачивать по результатам технической инвентаризации БТИ излишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором.

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» наделяет инвесторов правом контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения (ст. 6).

Нововведением Закона является и то, что во исполнение обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (ст. 13): а) предоставленный для строительства объекта недвижимости (в составе которого будут находиться объекты долевого строительства) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок; б) строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Участник долевого строительства, согласно статье 382 ГК РФ и статье 6 Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», может уступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору участия в долевом строительстве. Уступка права по основному договору осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между участником долевого строительства (кредитором) и третьим лицом – новым участником долевого строительства (новым кредитором), которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. Согласно статье 384 ГК РФ к новому участнику долевого строительства переходят на тех же условиях и в том же объеме все права, которые существовали у участника долевого строительства (кредитора), если иное не предусмотрено законом или договором цессии. Законом не установлено, к какому виду – возмездному или безвозмездному – относится договор цессии. В случае когда договор заключен между юридическими лицами – субъектами предпринимательской деятельности, статья 575 ГК РФ закрепляет прямой запрет безвозмездной передачи прав между коммерческими организациями.