Василий Гущин - Инвестиционное право. Учебник

Если договор участия в долевом строительстве, по которому произошел переход права, не требует государственной регистрации, то договор цессии также не подлежит регистрации. Если договор долевого участия был нотариально удостоверен, то и договор цессии подлежит нотариальному удостоверению на основании статьи 389 ГК РФ. Согласие застройщика на переход права по договору, заключенному с участником долевого строительства, к третьему лицу требуется, только если это предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Но в любом случае необходимо поставить застройщика в известность о произошедшей уступке, согласно пункту 3 ст. 382 ГК РФ. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве ведет к возникновению у застройщика обязательств перед новым участником, вследствие чего после завершения строительства объекта недвижимости последнему будет передаваться объект долевого строительства. Закон ограничил период, в течение которого возможно осуществление уступки права требования: с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 Закона). Уступка права требования по данному договору подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ и ст. 17 Закона).

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право требования может перейти к другому лицу и на основании закона. В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Закона). На основании статьи 1112 ГК РФ и пункта 8 ст. 4 Закона имущественные права и обязанности участника долевого строительства, существующие на день открытия наследства, входят в состав наследства участника долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема – передачи от застройщика объект долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, то на основании пункта 4 ст. 8 Закона участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.

Исполнение договора застройщиком на практике, как правило, не ограничивается передачей участнику долевого строительства по акту объекта долевого строительства, хотя пункт 1 ст. 12 Закона называет именно этот момент моментом исполнения обязательств. Далее отношения участника долевого строительства и застройщика могут быть продолжены по поводу оформления права собственности на объект долевого строительства, если в договоре закреплена обязанность застройщика по обеспечению оформления прав собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно вышеизложенному можно сделать вывод о количественном преимуществе обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства со вступлением в силу рассматриваемого Закона. Качественная составляющая перекоса баланса интересов сторон, который, по оценкам многих участников рынка, увеличит риски инвестиционно – строительной деятельности в условиях изменившегося законодательства, требует отдельного рассмотрения при анализе ответственности сторон.

Ранее баланс интересов застройщика и участника долевого строительства восстанавливался в судебном порядке (нарушения в основном касались прав участников долевого строительства. В отношениях, на которые распространяется Закон об участии в долевом строительстве в настоящее время, восстановление баланса интересов при необходимости будет возможно путем принятия изменений и дополнений к данному Закону.

Содержание договора капитального строительства является таковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно – строительная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям: условиям о предмете договора, условиям, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида. Пункт 4 ст. 4 Закона устанавливает следующие обязательные условия:

– определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

– срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

– цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

– гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных Законом, такой договор считается незаключенным.

Рассмотрим основные элементы содержания договора капитального строительства:

1. Стороны договора участия в долевом строительстве – это участник долевого строительства, которого можно назвать дольщиком либо инвестором, и застройщик, также именуемый инвестиционной компанией или организацией, привлекающей денежные средства.

Несмотря на то что Закон об участии в долевом строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, в договоре долевого строительства на стороне инвестора могут участвовать и другие субъекты гражданского права, например публичные образования и иностранные лица в силу статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, которая содержит понятие рассматриваемого договора и не оговаривает какие‑либо особые требования к составу участников этого соглашения. Однако если все же руководствоваться статьей 1 Закона, то иные субъекты, кроме граждан и юридических лиц, выпадают из‑под его действия. Значит ли это, что все же публичные образования не могут быть сторонами договора участия в долевом строительстве, нигде не уточняется.

Что касается застройщика, то им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно – правовой формы либо индивидуальный предприниматель. О возможности публичных образований выступать на стороне застройщика в Законе опять же не упоминается.