Дмитрий Бачурин - Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду

Существует три стадии смены собственника по договору купли-продажи:

1) заключение договора;

2) его исполнение, включающее в себя фактическую передачу жилого помещения продавцом, уплату стоимости покупателем и подписание обоими передаточного акта жилого помещения;

3) государственная регистрация перехода права собственности.

Правила государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения регулируются Федеральным законом РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли продажи и перехода права собственности на жилые помещения», утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233.

В соответствии с законодательством договор купли-продажи и переход права собственности подлежат государственной регистрации.

Договор купли-продажи и переход права собственности собственности считаются зарегистрированными со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На государственную регистрацию договора купли-продажи представляются:

– заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом о государственной регистрации договора купли-продажи;

– подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи, который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия;

– подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

– подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

– подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

– удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копии названных документов;

– подлинники договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора купли-продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия;

– подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность.

– Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора купли-продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

– Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем, лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом, действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет;

опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.

– Заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).

– Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи, совершенного в нотариальной форме, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.

– В заявлении указывается в том числе следующее:

данные о продавце (покупателе);

цель обращения заявителя (то есть проведение государственной регистрации договора купли-продажи);

наименование и реквизиты договора купли-продажи;

данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

подпись заявителя и дата подписания заявления.

Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца и отметку в этом случае работника данного органа о согласовании или несогласовании указанной просьбы.

– Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

– Договор купли-продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение.

– Договор купли-продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации, действующими в момент его заключения, содержать существенные условия договора (см. выше).

– Если договор купли-продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре купли-продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.