Дмитрий Бачурин - Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду

Срок аренды (краткосрочный или долгосрочный договор) стороны вправе определить в договоре самостоятельно. Впрочем, срок может быть и не согласован сторонами, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В договоре аренды основным из условий является условие об арендной плате. Арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование жилым помещением. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть оговорены договором. При отсутствии в договоре аренды условия об арендной плате договор считается незаключенным.

В случаях, когда плата за аренду жилого помещения установлена в договоре за единицу площади, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера помещения.

Согласно законодательству арендная плата может взиматься в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, – эта форма оплаты является наиболее распространенной;

2) предоставления арендатором определенных услуг;

3) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

4) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного жилого помещения (жилого дома, квартиры).

Арендатору жилого помещения предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние жилого помещения.

Когда арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Одновременно законодательство предусматривает и ограничение – платежи не могут взиматься вперёд более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Под существенным нарушением подразумевается неоднократная или длительная задержка внесения арендной платы. Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе пойти на крайнюю меру – потребовать досрочного расторжения договора.

После того, как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с условиями договора. Особенностью данного вида аренды является целевой характер использования объекта аренды. Арендованное жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.

Капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения обязан производить арендодатель. Обязанность арендатора – поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник жилья должен поддерживать жилое помещение в состоянии, пригодном для использования его по назначению.

В случае невыполнения арендодателем обязанностей по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

1) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если иное не предусмотрено договором аренды, то отделимые улучшения арендованного жилого помещения, произведенные арендатором, являются его собственностью. Следовательно, арендатор имеет право их изъять.

Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору в случае, если они произведены с согласия арендодателя. Неотделимыми считаются такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для помещения. Стороны вправе согласовать иной порядок распределения затрат, вызванных улучшениями арендованного жилья, произведенными с согласия арендодателя.

Переход права собственности на сданное в аренду жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Арендные отношения не прерываются, а первоначальный арендодатель замещается новым приобретателем вещного права на жилое помещение.

В случае смерти гражданина, арендующего жилье, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель имеет право отказать наследнику арендатора во вступлении в договор в качестве арендатора на оставшийся срок его действия, только если заключение договора аренды было обусловлено какими-либо личными качествами арендатора.

Арендодатель имеет право в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:

1) использует жилое помещение с существенным нарушением условий договора или назначения объекта аренды либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает жилое помещение;

3) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

4) уклоняется от осуществления капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки (в тех случаях, если обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора законом или договором).

Данный перечень не является исчерпывающим, стороны могут предусмотреть и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендатор имеет право на досрочное расторжение договора, если:

1) арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условиями договора или назначением помещения;

2) переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения или проверки его исправности при заключении договора;