Михайло Мондровський - Методичні рекомендації по застосуванню Закону України «Про оренду державного та комунального майна»

З іншого боку, чатина друга статті 2 Закону України «Про оренду землі» вказує на те, що відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються Законом України «Про оренду землі» з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Беручи до уваги те, що відповідно до частина першої статті 4 Закону України «Про оренду державного або комунального майна» цілісним майновим комплексом є господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання, вбачається, що приналежною складовою цілісного майнового комплексу є земельна ділянка, на якій він розташований. Крім того, схоже положення містить Цивільний кодекс України. Так, згідно зі статтею 191 ЦК підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. При цьому до складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом. Підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю.

Враховуючи зазначене вище, є підстави говорити про те, що при передачі цілісного майнового комплексу державного або комунального майна в оренду земельна ділянка, на якій він розташований, переходить у користування орендаря автоматично з укладенням договору оренди, а тому укладати додатково договір оренди земельної ділянки не потрібно.

Водночас дана позиція не є повністю беззаперечною, а тому на практиці існує проблема співставлення та різнопланового тлумачення положень Земельного кодексу України та Законів України «Про оренду землі» та «Про оренду державного та комунального майна».

Додатково звернемо увагу на те, що відповідно до частини другої статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що не можуть бути об’єктом оренди водосховища та водогосподарські канали комплексного призначення, міжгосподарські меліоративні системи, гідротехнічні захисні споруди (крім гідротехнічних споруд рибогосподарської технологічної водойми), у зв’язку з чим вбачається, що об’єктом оренди також можуть бути гідротехнічні споруди рибогосподарської технологічної водойми, що визначені статтею 1 Закону України від 18.09.2012 №5293-VI «Про аквакультуру».

Звертаємо увагу, що відповідно до статті 1 Закону України «Про аквакультуру» гідротехнічними спорудами вважаються об’єкти нерухомого майна (земляні греблі та дамби, водозабірні споруди, повеневі водоскиди, донні водовипуски, водопостачальні, скидні та рибозбірноосушувальні канали, рибовловлювачі, камери облову, причали, водоскиди, бистротоки, перепади, перегороджувальні рибозахисні та інші споруди), що є інженерними спорудами, які призначені для управління водними ресурсами (підготовка, постачання, збереження, транспортування води та водовідведення), а також для запобігання шкідливій дії вод.

На практиці часто виникають проблемні питання коли орендар укладає лише договір оренди водного об’єкту та при цьому використовує гідротехнічну споруду без укладеного договору чи навпаки укладає договір гідротехнічної споруди не уклавши при цьому договору оренди землі, що тягне за собою відповідальність відповідно до законодавства та стягнення шкоди.

Варто зазначити, що вказані обставини виникають, зокрема, через те, що питання оренди водних об’єктів залишається неврегульованим. Це призводить до безсистемного надання в оренду водних об’єктів окремими районними адміністраціями, виникнення конфліктних ситуацій між суб’єктами господарювання, органами виконавчої влади та місцевого самоврядування. Відповідно до Закону України «Про аквакультуру» та статті 51 Водного кодексу України встановлено порядок надання водних об’єктів (їх частин) в користування на умовах оренди для цілей аквакультури.

Статтею 14 Закону України «Про аквакультуру» встановлено, що при передачі юридичній чи фізичній особі в оренду рибогосподарської технологічної водойми такій особі одночасно можуть передаватися в користування гідротехнічні споруди.

Особливості використання рибницьких ставів та їх активними елементами – гідротехнічними спорудами, чинним законодавством України фактично не враховані. Гідротехнічні споруди є специфічними інженерними спорудами рибницьких ставків, які потребують їх сезонного використання через нерозривний процес циркуляції місцевих талих та річкових вод. У разі, коли гідротехнічні споруди не експлуатуються відповідно до Правил експлуатації гідротехнічних споруд рибоводних господарств, стави не заповнюються водою до належного рівня, відбувається їх швидке заростання трав’яною та жорсткою рослинністю, замулення, порушується водообмін, що в свою чергу призводить до руйнування гідроспоруд, порушення екосистеми прилеглої території.

У зв’язку з наведеним, вважаємо, що наявна необхідність встановлення, у пункті 33 Типового договіру оренди водних об’єктів затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2013 №420, окрім іншого, зобов’язання щодо оформлення в оренду гідротехнічних споруд, зазначених у пунктах 3 та 4 цього договору.

Крім того варто зазначити, що надання рибогосподарської технологічної водойми в користування на умовах оренди для цілей аквакультури здійснюється органом, який здійснює розпорядження земельною ділянкою під водою (водним простором) відповідно до Земельного кодексу України, за договором оренди за наявності паспорта рибогосподарської технологічної водойми та/або технічного проекту рибогосподарської технологічної водойми.

Порядок розроблення паспорта водного об’єкта затверджено наказом Міністерства екології та природних ресурсів від 18.03.2013 №99 та зареєстровано в Міністерстві юстиції України 18.05,2013 за №775/23307.

У зв’язку з наведеним зауважимо, що при проведенні оцінки майна – гідротехнічної споруди, суб’єкту оціночної діяльності необхідна наявність вищевказаного паспорту, тому є підстави вважати, що укладення договору оренди водного об’єкту має передувати укладенню договору гідротехнічної споруди.