Сергей Агафонов - Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

© Сергей Агафонов, 2020

ISBN 978-5-4493-6966-6

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Сергей Агафонов

Как известно, «Кто владеет информацией, тот владеет миром». Данное высказывание особенно актуально в наш информационный век, когда объем информации по тому или иному вопросу может достигать огромных размеров.

Особенно это касается юридической области. Каждый день в России принимаются новые нормативно-правовые акты, судебные решения, а также вносятся изменения в уже существующие. Уследить за всем этим человеку просто нереально – объем информации слишком велик.

Поэтому, главная цель данной книги – дать в руки дольщику эффективный инструмент для защиты своих прав, в виде структурированной и понятной информации, собранной в одном месте и основанной не на чьих-то рассуждениях и предположениях, а на реальной судебной практике Верховного Суда РФ и действующем законодательстве.

Безусловно, каждый может обратиться за юридической помощью к юристу, но, во-первых, это платная услуга (иногда и вовсе грабительская для дольщика), а во-вторых, в настоящее время рынок юридических услуг в нашей стране еще не оформился должным образом, а потому найти квалифицированного специалиста бывает непросто.

В то же время, данная книга не предназначена для того, чтобы заменить собой юриста, она только поможет быстрее найти ответ на тот или иной сложный вопрос.

Разумеется, ответить на все вопросы в книге невозможно, т.к. жизнь каждый раз задает все новые и новые вопросы, да и законодательство вместе с судебной практикой не стоят на месте.

Данная книга дает ответы на самые распространенные вопросы, возникающие в «юридической жизни» дольщика:

Кто такой застройщик и как его проверить?

Как правильно заключить ДДУ: какие условия являются обязательными, а какие незаконными?

Что такое уступка прав по ДДУ и каковы ее особенности?

Как взыскать неустойку?

Как расторгнуть ДДУ и нужно ли это делать?

Как признать право собственности по ДДУ?

Как правильно принять квартиру?

Что делать в случае банкротства застройщика?

Какие налоги можно вернуть, а какие нужно уплатить при покупке или продаже квартиры?

Также в книге будут даны ответы на многие другие актуальные вопросы в сфере долевого строительства для дольщика.

Отдельно необходимо отметить, что писать о практической юриспруденции всегда сложно. Вызвано это тем, что закон применяют судьи, а они живые люди. Следовательно, в судебной практике приходится сталкиваться с весьма разными ответами на те или иные юридические вопросы. И суды, соответственно, зачастую решают схожие дела по-разному.

Поэтому автор при ответе на тот или иной вопрос будет в первую очередь руководствоваться правовой позицией Верховного Суда РФ, как наиболее авторитетным мнением в области правоприменения.

При отсутствии же таковой читателю будет предложено мнение нижестоящих судов, либо личная позиция автора, которая всегда исходит из интересов дольщика и наименьших рисков для интересов последнего.

Все ответы на вопросы разбиты на десять блоков (глав) в определенной хронологической последовательности (от проверки застройщика до принятия квартиры и налогов). Все вопросы имеют сквозную нумерацию и отражены в содержании книги, что облегчает их поиск.

Автор намеренно не стал сильно дробить вопросы, в связи с чем, ответ на один вопрос может содержать в себе ответы на более мелкие вопросы.

Весь материал и нормативные источники приводятся по состоянию на 1 января 2020 г.

В книге даны ответы на самые актуальные вопросы, а также приведено большое количество правовых позиций Верховного Суда РФ.

Надеюсь, что данная книга окажется для Вас крайне полезной и поможет Вам в защите своих прав.

Все свои замечания и пожелания можете присылать на электронную почту автора: buro-ap@mail.ru

На данный момент, согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции от 27 июня 2019 г. (далее также ФЗ-214):

« застройщик – хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет)участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысячквадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительствав соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство».

Наименование застройщика должно содержать слова «специализированный застройщик».

Под застройщиком также понимается Фонд по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков.

Из вышеизложенного видно, что понятие «застройщик» весьма объемное, а потому есть необходимость разобрать его на части и выделить некоторые существенные признаки.

Во-первых, застройщик теперь это всегда хозяйственное общество (не индивидуальный предприниматель и не просто физическое лицо).

Хотя и тут не все так однозначно, так как сейчас в судах много дел, в частности, по банкротству индивидуальных предпринимателей, которых банкротят именно как застройщиков, т.е. к ним применяют параграф 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Далее также ФЗ-127), в котором содержатся специальные нормы о банкротстве застройщика.