Сергей Агафонов - Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

Особенно вас должны насторожить иски к застройщику на большие суммы, так как это может негативно отразиться на его экономическом положении, либо и вовсе быть признаком «самобанкротства» – ситуации, когда аффилированные лица застройщика создают фиктивную задолженность и «засиляют» ее через суд, фактически подавая сами на самих себя. Но формально все выглядит правильно. В итоге у застройщика появляются такие фиктивные кредиторы, которые его потом и «банкротят». В этом случае процедура банкротства проходит по правилам застройщика и дольщикам сложно повлиять на этот процесс.

Важен и «качественный» состав сторон спора с застройщиком, ведь если застройщик судится с администрацией, горэлектросетью, водоканалом, проектировщиком или госэкспертизой, то все это плохой признак, который может впоследствии привести к задержке в сдаче дома.

Поэтому лучше предварительно ознакомиться со всеми судебными процессами, в которых участвует застройщик. Нелишним будет и в процессе строительства дома (если вы заключили договор) регулярно проверять картотеку дел.

Также можно проверить наличие споров в судах общей юрисдикции. Особенно на предмет массовой подачи исков со стороны дольщиков.

Вначале вам необходимо определить подсудность, к которой относится ваш застройщик (как правило, это тот же районный суд, где зарегистрирован сам застройщик), для г. Москвы вы можете воспользоваться сайтом https://www.mos-gorsud.ru/territorial, где в строке поиска необходимо ввести юридический адрес застройщика.

Далее вы заходите на сайт найденного суда и там, в разделе « Поиск по судебным делам », в параметрах поиска указываете (в строке « Стороны ») наименование вашего застройщика. Поиск выдаст все действующие и бывшие ранее судебные дела с участием вашего застройщика.

По найденным делам вы легко сможете увидеть, например, то, что не так давно дольщики данного застройщика начали массово подавать на него иски о взыскании неустойки. А это значит, что в ближайшее время, возможно банкротство такого застройщика, либо он сам себя обанкротит, не желая платить неустойку.

4) Далее, после анализа выписки из ЕГРЮЛ и картотеки судебных дел, необходимо поинтересоваться относительно экономического состояния застройщика.

Здесь не хотелось бы уходить в дебри бухгалтерской отчетности застройщика (баланса и отчета о прибылях и убытках) за последние три года и аудиторского заключения за последний период, а рассказать о таком важном экономическом показателе, как наличие долгов, точнее действующих исполнительных производств. О них вы легко можете узнать, пройдя по ссылке на сайт ФССП (Федеральной службы судебных приставов), а именно в раздел «Банк данных исполнительных производств» – http://fssprus.ru/iss/ip/.

Выбираете поиск по юридическим лицам, далее указываете регион нахождения должника, его наименование и адрес (все это вам уже хорошо известно из выписки ЕГРЮЛ).

Если вы увидели у своего застройщика большое количество исполнительных производств и на серьезные суммы – это значит, что у вашего застройщика денег нет. По дате возбуждения исполнительного производства можно легко понять, насколько все плохо. Так, например, если производство возбуждено недавно – месяц или два, то вполне возможно, оно будет скоро исполнено и закрыто. Но если производство возбуждено месяца три или четыре, а то и полгода (не говоря уже о более длительном сроке), это, несомненно, признак неплатежеспособности застройщика.

Следовательно, обращайте внимание на дату возбуждения исполнительного производства, на вид задолженности (госпошлина или штраф – это еще не так страшно), на общий размер числящихся долгов.

Указанный параметр экономического состояния застройщика за все время своего существования показал наилучший практический результат в целях оценки платежеспособности последнего.

Разумеется, существуют и иные показатели, в частности:

– наличие имущества в собственности (особенно недвижимого);

– наличие и количество кредитов у застройщика;

– размер уставного капитала;

– слишком низкая цена на квартиры (акции и скидки должны вас насторожить);

– наличие задолженности по налогам (можно проверить тут: https://service.nalog.ru/zd.do);

– оценка темпов строительства, наличие людей и техники на стройке (в частности, наличие башенного крана, аренда которого составляет немалую сумму);

– аккредитация в различных банках (не лучший показатель, но все же).

Если же вам этого мало и вы хотите узнать больше, то вооружитесь законом, в частности, согласно ст. 3.1. ФЗ-214 (Раскрытие информации застройщиком):

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию:

7) Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщикаподлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды – первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном частью 2 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.

11) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;

Указанная информация носит открытый характер, и вы без проблем можете ее изучить, либо использовать помощь экспертов в данной области.

5) После всех вышеперечисленных действий вы можете попробовать собрать информацию о застройщике в сети интернет.

Первое. Официальная информация

Согласно ст. 3.1. ФЗ-214, застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной ФЗ-214, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в ст. 23.3 ФЗ-214. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Согласно ст. 23.3. ФЗ-214 (Единая информационная система жилищного строительства):