Сергей Агафонов - Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

Более того, Верховный Суд РФ в своем Определении от 20.08.2018 г. по делу №305-ЭС18—5428 указал следующее:

« Разрешая настоящий спор, суды квалифицировали сложившиеся правоотношения сторон как вытекающие из договора о долевом участии в строительстве. Вместе с тем, отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной инстанции и округа, исходил из того, что Паламарчук В. И. как физическое лицо не является застройщиком по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, а спорный договор в установленном законодательством порядке не зарегистрирован.

Между тем судами не учтено следующее.

Параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций – застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья.

По смыслу положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве и исходя из сложившейся судебной практики для признания за лицом статуса застройщика, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

– привлечение им денежных средств или иного имущества участника строительства;

– наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;

– объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств или иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Такой подход к определению статуса застройщика обусловлен, в первую очередь, целью защиты прав участников строительства – лиц, профинансировавших возведение многоквартирного дома и справедливо рассчитывающих на получение встречного эквивалента в виде жилого помещения. Одной из основных целей включения в законодательство о несостоятельности специальных правил о банкротстве застройщика являлось создание эффективных механизмов, направленных на повышение вероятности исполнения обязательства перед дольщиками со стороны застройщика, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения 4 требований граждан – участников строительства (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве.

Именно для реализации названной цели должен разрешаться вопрос о допустимости применения упомянутых правил в каждом конкретном случае, в том числе в ситуации банкротства гражданина. Судами установлено, что должник фактически привлекал денежные средства для строительства многоквартирного дома, являясь при этом собственником земельного участка, на котором возводились спорные объекты.

При таких условиях не регистрация договора и отсутствие у должника – гражданина статуса индивидуального предпринимателя не должны приводить к снижению уровня правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности, к лишению их возможности воспользоваться эффективными механизмами, предусмотренными на случай банкротства застройщика».

В то же время указанная позиция Верховного Суда РФ никак не отменяет и не изменяет содержание и смысл вышеуказанного определения понятия «застройщик», поэтому на данный момент – застройщик, согласно ФЗ-214, это всегда – хозяйственное общество.

Что же касается определения застройщика в рамках ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», то оно в данном законе определяется судами существенно шире. Но это только в рамках банкротства и в целях защиты прав дольщиков.

Во-вторых, это хозяйственное общество, имеющее опыт (не менее трех лет)участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, и не только их строительства, но и ввода в эксплуатацию.

Другими словами, у застройщика уже должны быть реализованные им проекты по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов в указанном объеме.

В-третьих, такое хозяйственное общество имеет земельный участок в собственности, либо на ином праве, например в аренде, субаренде (ст. 22 Земельного кодекса РФ), на праве безвозмездного пользования, и привлекает деньги дольщиков для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Следовательно, у застройщика есть документы, подтверждающие его права на землю и разрешение на соответствующее строительство.

В-четвертых, наименование застройщика содержит слова « специализированный застройщик».

Это нововведение представляется весьма разумным и позволяет легко выделить застройщика из числа иных хозяйственных обществ, не занимающихся строительством в рамках ФЗ-214.

Например, в московском регионе есть застройщик с наименованием – ООО «МОСКОВСКАЯ ОБУВНАЯ ФАБРИКА ИМЕНИ Г.В.МУХАНОВА». Данное общество строит и реализует квартиры по ДДУ, хотя по названию должно заниматься несколько иным видом деятельности. В итоге дольщику неясно – это застройщик или кто?!

В связи с реализацией программы реновации в г. Москве, статус застройщика придали также некоммерческой организации, созданной в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802—1 «О статусе столицы Российской Федерации» – Московскому фонду реновации жилой застройки.

Таким образом, организация, с которой дольщик намерен заключить договор участия в долевом строительстве (согласно ФЗ-214), должна соответствовать всем вышеуказанным признакам.

После разбора понятия «застройщик» необходимо подробнее остановиться на вопросе, который волнует большинство дольщиков, желающих вступить в долевое строительство, а именно: как проверить застройщика?

Не вызывает сомнений тот факт, что перед тем, как оформлять отношения с тем или иным контрагентом, весьма разумным было бы узнать о его надежности.

Так как же проверить застройщика до заключения договора?

Необходимо сказать сразу, что никакой способ в отдельности, и все они в совокупности не дадут вам стопроцентную гарантию того, что застройщик окажется надежным и выполнит все взятые на себя обязательства, а ваш объект достроят полностью и в срок.

Тем не менее, есть ряд действий, которые сделать необходимо, чтобы минимизировать свои риски, а именно: узнать ИНН застройщика, изучить его выписку из ЕГРЮЛ, посмотреть судебные дела, в которых участвует застройщик, навести справки о его финансовом состоянии и просто поискать информацию о застройщике в сети интернет.