Сергей Агафонов - Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

Уведомить можно по почте либо лично передать уведомление, на котором застройщик поставит отметку о получении такого уведомления со всеми прилагаемыми документами.

Все вышеуказанное – это общие правила относительно уведомления застройщика о совершенной уступке, но в ДДУ могут быть предусмотрены еще какие-то условия. Такие условия нужно знать и по возможности (если они не носят явно незаконный и обременительный для вас характер) их также соблюсти.

Не забудьте зарегистрировать договор уступки (цессии) прав по ДДУ, он также подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Действительно, весьма часто на практике возникает вопрос, а нужно ли указывать цену в уступке, если, например, она происходит между родственниками.

В целях исключения недоразумений и непредсказуемых последствий в случае какого-либо спора в будущем правильнее в уступке указать ее цену.

Конечно, при отсутствии в уступке цены ее нельзя признать недействительной или квалифицировать как договор дарения (для этого нужны основания). Но в случае спора стоимость уступаемого права будет определена по ст. 424 ГК РФ, согласно которой:

« исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги ».

Такой вывод содержится в п. 3 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

3. В силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа этого договора не вытекает иное. Отсутствие в таком договоре условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ. Договор, на основании которого производится уступка, может быть квалифицирован как дарение только в том случае, если будет установлено намерение цедента одарить цессионария (статья 572 ГК РФ) .

Таким образом, в целях исключения недоразумений и непредсказуемых последствий в случае какого-либо спора в будущем правильнее в уступке указать ее цену. Это будет иметь значение и при последующем разделе совместно нажитого имущества между супругами (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Ведь если выяснится, что это не уступка, а дарение одному из супругов, то такое имущество не войдет в состав совместно нажитого и разделу подлежать не будет. Но тут необходимо помнить, что переквалифицировать цессию в дарение можно лишь в одном случае – если доказано, что цедент намеревался одарить цессионария.

Следовательно, если заключаете уступку, всегда указывайте ее цену.

Такое возможно, но бояться этого не следует.

Согласно ст. 15.4 ФЗ-214:

В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее – счет эскроу) .

Денежные средства на счет эскроу вносятся дольщиком только после регистрации договора участия в долевом строительстве.

Согласно п. 10 ст. 15.5 ФЗ-214:

В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства .

Таким образом, факт применения в ДДУ счета эскроу никак не ухудшает положение нового дольщика, а только дополнительно гарантирует его права.

Застройщик сможет получить деньги со счета эскроу от банка только после того, как будет подписан акт приема-передачи квартиры с дольщиком. Если сроки сдачи квартиры будут нарушены и у вас появятся основания для одностороннего отказа от ДДУ, вы можете забрать эти деньги со счета эскроу. С момента регистрации договора уступки по ДДУ вы получаете все права по счету эскроу, который был открыт для первоначального дольщика, то есть в случае проблем со сдачей дома сможете забрать деньги с этого счета.

Заключать договор уступки (цессии) по иному договору, кроме ДДУ, крайне нежелательно и слишком рискованно. Вы элементарно можете стать жертвой мошенников, которые используют так называемые «двойные продажи». Такое возможно, когда сделки не подлежат обязательной государственной регистрации, а квартиры реализуются по предварительным договорам, в связи с чем недобросовестные лица «переуступают» право на квартиру несколько раз разным покупателям. Как правило, судебная практика в подобных случаях идет по пути признания права, перешедшего к тому дольщику, который приобрел квартиру по уступке первым, или тому, кто уже успел принять ее у застройщика по акту.

Такой вывод следует из Определения Верховного Суда РФ от 25.10.2016 N 67-КГ16—15:

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение .

Также следует опасаться заключения уступки прав по инвестиционному договору.

На совершение таких уступок в ч. 3 ст. 1 ФЗ-214 имеется прямой запрет:

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения, которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается .