Сергей Агафонов - Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи .

9) Обязанность оплатить коммунальные услуги вперед.

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее – иной специализированный потребительский кооператив) .

Следовательно, оплата коммунальных услуг авансом действующим законодательством не предусмотрена.

10) Уведомление о готовности квартиры путем размещения информации на сайте застройщика.

Этот пункт не имеет юридического значения, так как прямо противоречит порядку уведомления дольщика о готовности к передаче объекта долевого строительства, который подробно описан в ст. 8 ФЗ-214, а именно:

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку…

Следовательно, никакой иной способ уведомления дольщика о готовности к передаче объекта долевого строительства законом не предусмотрен, а обязанность доказать факт такого уведомления всегда лежит на застройщике.

11. При разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия (п. 11 Обзора Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) .

11) Определение подсудности по месту нахождения застройщика, либо в определенном третейском суде.

Очередной незаконный пункт ДДУ, который противоречит следующим нормам закона.

Согласно ч. 7 ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее также – ГПК РФ):

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора .

Согласно ч. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, – его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства .

Данный подход был сформулирован и в п. 4 Обзора Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.:

4. Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей ».

Следовательно, право дольщика на выбор суда не может быть ограничено в ДДУ.

Разумеется, приведенный перечень незаконных пунктов, включаемых застройщиками в ДДУ, не является исчерпывающим. Застройщики постоянно «совершенствуются» и придумывают что-то новое, поэтому дольщику необходимо знать следующее.

Во-первых, согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными .

Но не нужно абсолютизировать данную норму закона, так как она не отменяет принцип свободы договора, на который так любят ссылаться застройщики после того, как они ввели в заблуждение добродушного дольщика и он все подписал. Хотя необходимо признать, что в большинстве случаев суды встают на сторону потребителя (дольщика).

В частности, согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах»:

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента .