Антон Мыскин - Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с такими выводами суда кассационной инстанции.

Как установлено судом первой инстанции, К. является ответственным квартиросъемщиком названного жилого помещения, зарегистрирована в нем по месту жительства, что подтверждается выпиской из лицевого счета МУП ЖКХ Труновского района. Согласно справкам администрации муниципального образования Донского сельсовета К. и Н. проживали в указанной квартире с 1975 г.

С марта 1976 г. по июль 1984 г. плата за жилое помещение удерживалась из заработной платы работника Н., а с августа 1984 г. – из заработной платы работника К., о чем свидетельствует письмо ЗАО «Донское».

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что К. и Н. были вселены в указанную квартиру на условиях социального найма, исполняли свои обязанности нанимателей жилого помещения.

Отсутствие договора социального найма жилого помещения, при фактическом вселении в предоставленную гражданину квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя, само по себе не свидетельствует о том, что у такого лица права пользования жилым помещением не возникло.

Статьей 18 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривалось, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Указанной правовой нормой, подлежащей применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», не допускалось включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

Следовательно, исключение спорной квартиры из перечня имущества, передаваемого в собственность муниципального образования Донского сельсовета в связи с регистрацией права собственности на эту квартиру за ЗАО «Донское», а затем переход права собственности на это жилое помещение к С., не могут влиять на право пользования К. и Н. данным жилым помещением, в том числе на право бесплатной передачи жилья в собственность.

В связи с этим признан правильным вывод суда первой инстанции о том, что К. и Н. имеют право на приватизацию спорной квартиры, поэтому оснований для прекращения их права пользования квартирой не имеется.

Исходя из изложенного, правильным признан и вывод суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи спорной квартиры от 27 апреля 2009 г., заключенного между ЗАО «Донское» и С. Кроме того, суд первой инстанции в силу отсутствия доказательств, подтверждающих право собственности ЗАО «Донское» на указанное жилое помещение в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пришел к правильному выводу о незаконности государственной регистрации за ЗАО «Донское» права собственности на эту квартиру.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определение краевого суда отменила, решение районного суда оставила в силе [22] Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 мая 2012 г. № 19-В12-4 // Бюллетень ВС РФ. 2012. № 12. Еще раз данная правовая позиция была отражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29 апреля 2014 г. № 14-КГ14-4 // Бюллетень ВС РФ. 2015. № 2. .

Завершая рассмотрение вопросов, связанных с проживанием в бывшем ведомственном жилищном фонде, хотелось бы остановиться еще на одном частном аспекте. Практике известны ситуации, когда граждане, получая на руки решение суда о допустимости приватизации занимаемых ими жилых помещений, когда-то незаконно включенных в состав приватизированных предприятий (как в вышеописанных примерах), сталкивались с проблемой юридической невозможности исполнения такого судебного решения. Конечно причины такой невозможности могли быть самыми различными. Мы остановимся только на одной из них, наиболее распространенной на практике. А для этого необходимо обратиться к очередному судебному делу.

Ф. обратилась в суд с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на конкретное жилое помещение и требованием обязать ответчика произвести такую регистрацию.

По делу установлено, что вступившим в законную силу решением суда за Ф. признано право собственности на жилое помещение в порядке приватизации. В государственной регистрации права собственности на данную квартиру органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказано на основании абзаца одиннадцатого п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) содержатся сведения о государственной регистрации права собственности на весь жилой дом, в котором расположена данная квартира, за организацией (ОАО), т. е. имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.

Разрешая дело и удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что отказ в государственной регистрации права собственности Ф. на жилое помещение нарушает ее права, установленные ранее вынесенным решением суда, вступившим в законную силу. Имеющаяся в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности ОАО (ответчика по делу) на весь жилой дом не является препятствием для регистрации права собственности на конкретную квартиру в этом жилом доме.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявления, указал, что поскольку ОАО является собственником всего жилого дома, а, следовательно, – собственником всех помещений в данном доме, регистрация права собственности Ф. на указанное жилое помещение без регистрации прекращения права собственности на него ОАО невозможна; наличие противоречий между зарегистрированными правами и правами, заявленными на государственную регистрацию, в том числе и на основании судебного акта, является основанием для отказа в государственной регистрации.