Розалия Гайфутдинова - Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Особенностью второй группы объектов недвижимости является и тот факт, что государственная регистрация подобных недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, закрепленным, как правило, в отдельных подзаконных нормативно-правовых актах, кодексах и транспортных уставах. Особый порядок государственной регистрации права в данном случае объясняют тем фактом, что «у такого рода объектов отсутствуют объективно присущие недвижимым объектам признаки, и государственная регистрация, таким образом, становится конститутивным признаком» 21 21 Захарова А.Е. Указ. соч. С. 395–418. . Таким образом, посредством государственной регистрации права законодатель распространил правовой режим, установленный для недвижимости, на соответствующие виды движимого по природе имущества 22 22 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001. С. 51. .

Рассмотрим некоторые особенности недвижимого имущества, непосредственным образом способные повлиять на процедуру обращения взыскания на объекты недвижимости. Недвижимое имущество может выступать объектом как вещных, так и обязательственных прав. Как было сказано ранее, ГК РФ содержит основные положения, устанавливающие общий правовой режим для всех видов недвижимого имущества, притом что иными нормативно-правовыми актами регламентированы особенности правового режима для отдельных видов недвижимого имущества.

Также имеет свои особенности осуществление вещных прав на недвижимое имущество. К примеру, ст. 209 ГК РФ ограничивает права владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами, допуская их осуществление собственником при условии, что «это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».

Кроме того приобретение права собственности на недвижимое имущество и владение ею может предполагать наличие дополнительных обременений. В качестве иллюстрации таких обременений можно привести возведение жилого дома. В данном случае закон предполагает предварительный отвод земельного участка под его строительство и регистрацию права на него застройщиком, дальнейшее получение разрешения на строительство дома, соблюдение строительных норм, правил противопожарной и санитарной безопасности. В качестве примера дополнительного обременения собственника можно указать обязанность по оплате налога на недвижимость. Некоторые виды недвижимого имущества могут подвергаться также и ограничениям в качестве сервитутов.

Помимо общих оснований, присущих как недвижимым, так и движимым вещам, для возникновения права собственности на недвижимое имущество представляются необходимыми дополнительные основания для возникновения права собственности. К подобным основаниям, свойственным только недвижимому имуществу, можно было бы отнести процедуру приватизации физическими лицами жилых помещений, используемых ими по договору социального найма. Также при помощи приватизации муниципального или государственного имущества право собственности появится и у организации.

К особенностям правового режима недвижимости можно еще отнести следующие основания прекращения права собственности, которые свойственны исключительно недвижимому имуществу. В первую очередь это возможность ее принудительного изъятия у собственника для государственных нужд. Этот порядок установлен в отношении земельных участков ст. 239 ГК РФ, согласно которой «в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов». Эта статья содержит и некоторые гарантии для собственника имущества: так, государственный орган или орган местного самоуправления должен в судебном порядке доказать невозможность использования изымаемого земельного участка в целях, для которых он изымается, без прекращения прав собственника на данное недвижимое имущество. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены также в ст. 63 Земельного кодекса РФ 23 23 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. (далее – ЗК РФ). Отметим, что дополнительные гарантии предусмотрены и для собственников жилых помещений при их изъятии для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 Жилищного кодекса РФ 24 24 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14. (далее – ЖК РФ)). Для недвижимости предусмотрены и иные основания перехода права собственности – ст. 240, п. 2 ст. 272, ст. 285, 286, 293 ГК РФ.

Для правового режима недвижимого имущества особое значение имеет государственная регистрация. Пункт 1 ст. 131 ГК РФ установил, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней». Ю.Н. Андреев, отмечая значение государственной регистрации, говорил о том, что она может решать частные и публичные задачи по модернизации имущественного оборота и правообладания 25 25 Андреев Ю.Н. Указ. соч. . Также он отмечает, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является не существенным признаком объекта недвижимости, а требованием закона по укреплению правового режима недвижимого имущества, правовым последствием признания недвижимой вещи объектом права» 26 26 Там же. .

Таким образом, процедура государственной регистрации является существенным элементом механизма обращения взыскания на недвижимое имущество и в исполнительном производстве.

В соответствии со ст. 66 Закона об исполнительном производстве судебному приставу-исполнителю предоставлено право «обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание». До принятия указанного Закона у судебного пристава-исполнителя не было таких полномочий.