Розалия Гайфутдинова - Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

– сложные (делимые) недвижимые вещи;

4) классификация по значимости вещей:

– главные вещи;

– принадлежности.

Особенности правовой охраны недвижимого имущества различных видов установлены законодательством. Рассмотрим, какие особенности правового режима установлены для основных видов недвижимого имущества.

Такому виду недвижимого имущества, как земельный участок, присущ такой важный признак, как наличие соответствующей индивидуализации. Должны быть определены его размер, границы и местоположение. Порядок определения территориальных границ земельного участка установлен Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», которым в числе прочих урегулирован вопрос непосредственно процедуры установления местоположения границ земельного участка, именуемый межеванием. Кадастровому учету согласно указанному Закону помимо земельных участков подлежат такие объекты недвижимости, как здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Каждому из указанных объектов недвижимости присваивается государственный учетный кадастровый номер, который не повторяется во времени и на территории Российской Федерации.

Из установленного нормативными актами порядка следует, что от предварительного проведения указанной юридической процедуры с участием государственных органов напрямую зависит возможность участия указанных объектов недвижимости в гражданско-правовом обороте. Указанной особенностью правового режима определенных объектов недвижимого имущества обусловливается и соответствующая специфика участия указанных объектов в исполнительном производстве.

Несколько различен правовой режим земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них. С одной стороны, ЗК РФ в ст. 1 провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, «согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». С другой стороны, уже в указанной статье закон допускает исключения из данного принципа. Такие исключения установлены правилами п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому допускается продажа объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, отдельно от самого земельного участка и без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. При такой продаже недвижимости покупатель приобретает лишь право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Приведем противоположный пример, когда законодатель установил при ипотеке (залоге недвижимости) возможность только одновременной ипотеки здания или сооружения с земельным участком, на котором оно располагается (ст. 69 Закона об ипотеке). Также законом установлен запрет на отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ).

Отсутствие единообразия в урегулировании вопросов возникновения и прекращения права собственности и иных вещных прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, расположенные на этих земельных участках, зачастую рассматривается как одна из проблем правового регулирования в данной области отношений 50 50 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. С. 96; Гришаев С.П. Указ. соч. . С.П. Гришаев в своих исследованиях, в частности, отмечает, что «идея «единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов» в рамках действующего законодательства нереализуема», рассматривая ее лишь как перспективу его развития 51 51 Гришаев С.П. Указ. соч. С. 100. .

С учетом того обстоятельства, что для земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости установлен различный правовой режим, процедура обращения взыскания на указанные объекты недвижимости также должна представлять собой раздельные процессуальные действия по отношению к земельному участку и находящимся на нем объектам недвижимости как на самостоятельные объекты.

Недра, участки которых также относятся к разновидности недвижимого имущества, согласно Закону РФ от 21.02.1992 г. № 2395-I «О недрах» 52 52 СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823. , представляют собой «часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения». При этом согласно ст. 1.2 указанного Закона недра являются исключительно объектом государственной собственности, а участки недр «не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме». По этому поводу в юридической литературе высказывалось мнение, что «указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может» 53 53 Аликумова Г.Ю. Некоторые проблемы квалификации объектов гражданских прав // Общество и право. 2009. № 5. С. 126–130. .

Далее хотелось бы остановиться на таком особом виде недвижимого имущества, как предприятие. Предприятие как имущественный комплекс представляет собой сложный объект, признанный недвижимостью ст. 132 ГК РФ, согласно которой предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, а в его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. О.М. Козырь отмечала особый характер правового регулирования указанного объекта недвижимости 54 54 Козырь О.М. Указ. соч. С. 280–281. .

Спорным вопросом в теории и на практике является вопрос о делимости имущественного комплекса. Согласно п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия может выступать отдельным объектом гражданского оборота. При этом в литературе отмечается, что «с теоретической точки зрения имущественный комплекс – это установленный законом неделимый объект гражданско-правовых отношений (его неделимость заключается в распространении единого правового режима на все имущество, входящее в его состав)» 55 55 Гришаев С.П. Указ. соч. С. 115. .