Валерий Белов - Жилое помещение и обязательственные отношения

5. Оборотоспособность;

Согласно приведенному гражданско-правовому подходу термин «жилище» следует понимать как объект, вовлеченный в товарооборот между субъектами общественных отношений. Следовательно, будучи объектом гражданских правоотношений, жилище является объектом обязательственных отношений, которые направлены на удовлетворение потребности человека в жилье.

Схожая позиция встречается в юридическое литературе, где применительно к жилым помещениям ученые указывают, что жилые помещения – объекты не только жилищных прав, но и гражданских прав. Жилые помещения могут выступать объектом различных гражданско-правовых сделок. Собственник жилого помещения, реализуя свое право по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, может отчуждать жилое помещение (например, путем совершения дарения, купли-продажи, мены), сдавать помещение в аренду, закладывать жилое помещение во исполнение определенного обязательства [26] Белов Е.В. Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации: научно-практическое пособие / отв. ред. Н.Г. Кадников. М.: Юриспруденция. 2014. С. 45–62. . Аналогичной позиции придерживается ВС РФ: «….жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).» [27] П.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9. .

Таким образом, следует заключить, что понятие «жилище» является собирательным (родовым) по отношению к термину «жилое помещение», в связи с чем справедливо отметить, что каждое жилое помещение может выполнять функции жилища, однако не каждое жилище является жилым помещением с точки зрения закона. В связи с чем в рамках настоящей работы основное внимание будет приковано к жилому помещению как объекту конституционных, гражданских и жилищным прав, а термины «жилье», «жилище» и «жилое помещение» в дальнейшем будут рассматриваться как равнозначные.

Понятие жилого помещения закреплено в ст.15 ЖК РФ, под которым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). На основании приведенного определения следуют выделить следующие основные признаки жилого помещения:

1. Объект недвижимости;

Как справедливо указывает С.П. Гришаев принадлежность к недвижимости жилых помещений установлена в ЖК РФ (в ГК РФ о жилых помещениях как разновидности недвижимого имущества не упомина-ется) [28] Гришаев С.П. Эволюция законодательства об объектах гражданских прав // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». , между тем, руководствуясь ст.8.1., 130, 131 ГК РФ, указанный признак характеризуется посредством наличия следующих элементов:

• Прочная связь с землей;

• Отсутствие реальной возможность перемещения в пространстве без несоразмерного ущерба;

• Регистрация в государственном кадастре недвижимости [29] Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. № 31. ст. 4017. .

2. Изолированность и обособленность;

Несмотря на то обстоятельство, что в настоящее время на законодательном уровне отсутствует определение понятия изолированности и обособленности, уполномоченные органы определяют их следующим образом: под изолированностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью – возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений [30] Письмо Росреестра от 9 января 2014 г. № 14-исх/00072-ГЕ/14 «О направлении писем по вопросу, связанному с изолированностью и обособленностью помещений в здании или квартире» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». . Схожая интерпретация усматривается у правоприменителей: условие об изолированности жилого помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход (и, соответственно, выход) из мест общего пользования в квартире (жилом доме), оно не используется гражданами, проживающими в других жилых помещениях (комнатах) (или этим же гражданином), для прохода в свои жилые помещения (комнаты) в квартире (жилом доме) [31] Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 5 августа 2013 г. № 08-2508-КЛ «О рассмотрении обращения» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». .

3. Пригодность для постоянного проживания;

Указанный признак раскрывается посредством соответствия жилого помещения критериям благоустроенности. К примеру, благоустроенными в городе Москвы признаются жилые помещения, которые оснащены следующими видами инженерных систем: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка [32] Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 02.07.2014) «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» (вместе с «Перечнем стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве», «Перечнем правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья») // Ведомости Московской городской Думы. 08.08.2006. № 7. ст. 170. . В свою очередь основания для признания жилого помещения непригодным для проживания закреплены в разделе III Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 [33] Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (ред. от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. ст. 702. , в частности, к ним относятся:

• ухудшения жилого помещения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;