Валерий Белов - Жилое помещение и обязательственные отношения

Именно после того, как стороны смогли индивидуализировать жилое помещение посредством выявления указанных индивидуализирующих признаков, можно говорить о том, что стороны приобрели возможность вступить в договорные отношения, где объектом будет являться конкретное жилое помещение. До указанного момента стороны фактически не обладают способностью «договориться», поскольку жилое помещение не стало индивидуализированным среди прочего имущества, существующего в реалиях гражданского оборота.

Выводы:

1. понятия «жилище» и «жилое помещение» не являются тождественными, они соотносятся друг с другом как родовое и видовое, что означает, что с точки зрения действующего законодательства Российской Федерации следует сделать вывод, что любое жилое помещение является жилищем. Между тем не каждое жилище является жилым помещением;

2. жилое помещение – это индивидуально-определенный изолированный (обособленный) объект недвижимости, отвечающий специальным требованиям закона (пожарной безопасности, санитарным и техническим требованиям), и пригодный для постоянного проживания человека;

3. жилое помещение как индивидуально-определенный объект обладает своими уникальными отличительными признаками, выделение которых предоставляет возможность утверждать, что указанный объект обособился среди прочих жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. К индивидуализирующим признакам жилого помещения следует относить: вид, адрес, кадастровый номер, площадь.

В целом понятие «жилищный фонд» образует родовую категорию имущества, относящегося к объектам недвижимости, под которым понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В свою очередь, указанная родовая категория объектов гражданского оборота, как и в иных областях знания, подразделяется на видообразующие элементы.

В действующей редакции Жилищного кодекса выделяются два основания для дифференциации видообразующих категорий объектов, относящихся к жилищному фонду (ст.19 ЖК РФ).

Первым основанием для классификации всех жилых помещений является целевое назначение объектов, входящих в состав жилищного фонда. На законодательном уровне выделяются:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд.^ ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, которые используются физическими и юридическими лицами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан, либо предоставляемые указанных субъектам на условиях безвозмездного пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование [37] Аналогичный вывод следует из следующего судебного дела: «….законодатель предусмотрел классификацию жилищного фонда в т. ч. в зависимости от целей использования, в котором выделил жилищный фонд коммерческого использования, дав ему определение – «совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование», то указание в определении жилищного фонда (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) как пригодного для постоянного проживания граждан означает соответствие его установленным санитарным и техническим правилам и нормам, позволяющее на протяжении всего времени функционирования жилого помещения (в рассматриваемом случае гостиницы) использовать его в перечисленных выше целях.». См.: Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2011 г. по делу № А62-784/2011 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». , за исключением жилых помещений, входящих в состав иного жилого фонда.

Вторым основанием для классификации, а, следовательно, для выделения видообразующих элементов, является принадлежность по форме собственности. Иными словами, законодатель разделяет все жилые помещения по принадлежности субъекту, т. е. по обладателю права собственности на указанные объекты. Итак, все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации, по указанному критерию разделяются на:

1) Находящиеся в частной собственности, т. е. те, которые входят в состав частного жилищного фонда;

2) Находящиеся в государственной собственности, т. е. те, которые входят в состав государственного жилищного фонда;

3) Находящиеся в муниципальной собственности, т. е. те, которые входят в состав муниципального жилищного фонда.

Представляется, что необходимость уяснения понятия «жилой фонд» и существующих классификаций продиктована не только содержащимся по тексту ЖК РФ одноименного термина, но главным образом тем, что понимание классификации (процесса разделения понятий на родовые и видовые) всех жилых помещений по их принадлежности к тому или иному жилищному фонду позволяет с легкостью ориентироваться как в фактически складывающихся правоотношениях между субъектами, так и в договорных конструкциях, где объектом выступают те или иные жилые помещения, поскольку отдельным видам обязательственных отношений, где в качестве объекта выступают жилые помещения, например, относящиеся к специализированному жилищному фонду, свойственны собственные исключительные особенности правового регулирования, в т. ч. по субъектному составу, сроку действия, форме, порядку заключения, исполнения и прекращения и т. п. Для более наглядного ответа на вопрос о том, какие жилые помещения могут выделяться в зависимости от принадлежности к тому или иному жилищному фонду, заключим жилые помещения в таблицу (см. Таблица № 1), в которой «+» обозначены случаи допустимого существования жилых помещений, а «-» – недопустимого.