Роман Бевзенко - Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости

8. В Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2] Документ утрачивает силу с 01.01.2020 в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ. С 01.01.2017 государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. (ч. 2 ст. 30 Федерального закона № 361-ФЗ от 03.07.2016) (СПС «КонсультантПлюс). (далее – Закон о регистрации 1997 г.) недвижимость определялась следующим образом (ст. 1):

«недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, – земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы».

9. В Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [3] С 01.01.2017 государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (СПС «КонсультантПлюс) (см. ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015). (далее – Закон о кадастре) в и. 5 ст. 1 было указано, что:

«В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также – объекты недвижимости)».

10. При этом в и. 6 ст. 1 этого Закона дополнительно обговаривается, что его положения

«…не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов».

11. Во вступившем в силу (с 01.01.2017) Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации 2015 г.) определение понятия недвижимости отсутствует (что, кажется, является верным, так как этот Закон носит процедурный характер и в принципе должен избегать решения вопросов материального права). Однако технически оно присутствует в определении государственного кадастрового учета (и. 7 ст. 1 Закона о регистрации 2015 г.):

«Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (курсив мой. – Р.Б .) (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее – государственный кадастровый учет)».

12. К каким выводам относительного того, что представляет собой недвижимая вещь, можно прийти, анализируя этот законодательный материал? Во-первых, законодатель явно стремится разграничить недвижимые вещи, являющиеся таковыми в силу природы и не являющиеся недвижимостью по природе, но объявленные таковыми законом [4] Строго говоря, дихотомия «недвижимость в силу природы – недвижимость в силу закона» не является действительным противопоставлением, так как и «природная» недвижимость также объявляется объектом гражданских прав – недвижимой вещью – в нормах закона. В этом смысле она тоже является недвижимостью в силу закона. . Причем само по себе выделение категории недвижимости в силу закона не очень понятно [5] Многочисленные авторы, описывающие понятие недвижимой вещи по российскому праву, практически никогда не предлагают объяснения этому решению отечественного законодателя, констатируя его как данность. . Тем более не понятно стремление законодателя признать недвижимостью вещи, которые предназначены для перемещения в пространстве (воздушные, морские и речные суда). Если это было связано с желанием подчинить эти объекты регистрационному режиму [6] Под регистрационным режимом здесь и далее я понимаю совокупность норм, которые ставят возникновение и переход прав на соответствующую вещь в зависимость от внесения записи в реестр, а также ряд иных положений, обеспечивающих публичную достоверность реестра и защищающих лиц, совершивших сделки, положившись на данные реестра (подробнее об этом см.: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. № 6; 2012. № 1, 2). (такому же, как у подлинных недвижимостей), то для этого нет необходимости идти против природы этих вещей; положения предложения 2 и. 2 ст. 130 Кодекса дают возможность законодателю устанавливать регистрационный режим и в отношении движимых вещей. Если за этим законодательным решением кроется желание подчеркнуть особый территориальный режим пространства внутри соответствующего судна, то для этого тоже нет необходимости объявлять его недвижимой вещью, так как соответствующий режим возникает в силу норм публичного права [7] Впрочем, в литературе существует и положительный взгляд на решение отечественного законодателя включить морские суда в состав недвижимостей. Например, высказывается мнение, что и морские, и воздушные суда неразрывно связаны со средой, в которой они используются (морские воды, воздушное пространство), изъять их из этой среды довольно сложно и это действие может привести к гибели вещи. Именно поэтому они ничем не отличаются от зданий (см.: Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. № 7. С. 10–11). Однако эта точка зрения не кажется убедительной, так как и в отношении движимостей зачастую крайне сложно изъять вещь из естественной для нее среды, так как это может быть связано с ее гибелью. Например, естественной средой существования мороженого является морозильная камера, при изъятии мороженого из нее оно неизбежно погибнет – растает (если, конечно, вовремя не съесть его, т. е. опять же – уничтожить). Однако такую тесную связь между морозильной камерой и мороженым вряд ли следует рассматривать как достаточное основание для того, чтобы считать мороженое недвижимостью. .

13. Особенно забавными и даже нелепыми выглядят правовые споры, в которых обсуждается правовой режим недвижимостей в силу закона (которые вообще-то предназначены для того, чтобы перемещаться в пространстве – ср. воздушные, морские и речные суда), извлеченных из их обычной среды существования. Например, не так давно Верховный Суд РФ признал, что речной теплоход, перемещенный на берег и установленный на фундаменте (в нем был открыт, насколько я понял из обстоятельств дела, ресторан), не является недвижимостью (так как он более не представляет собой речное судно), а должен быть квалифицирован как движимая вещь. То есть, когда теплоход перемещался (!), он признавался недвижимостью; когда же он обрел покой (!!) на фундаменте, он стал движимой вещью [8] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476. . Понятно, что подобные интеллектуальные эскапады отечественного права недвижимости не только не придают ему солидности, но даже могут стать основанием для отказа в хотя бы какой-то толике здравого смысла!