Владимир Солдатенков - Аренда земельных участков. Законодательство и практика

Таким образом, договор аренды земельного участка имеет сложную правовую природу, так как соединяет в себя элементы публичных и частно-правовых отношений.

Практика показывает, что нормы гражданского законодательства глубоко проникают в сугубо отраслевые отношения, оформляемые договором. Например, все те немногие формы договоров аренды земельных участков, которые утверждены федеральными органами государственной власти и зарегистрированы в Минюсте России, являются примерными. Примерная форма договора аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности, утверждена приказом Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. № 95 (зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 2 июня 2006 г. № 7913). Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утверждена распоряжением Росимущества от 6 июля 2004 г. № 104-р (зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 23 июля 2004 г. № 5943). Примерная форма договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью и предоставленного ОАО «Российские железные дороги», зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 сентября 2006 г. № 8320. Эта форма предоставляет арендатору право внести в договор необходимые для него условия, соответствующие требованиям законодательства, в том числе в судебном порядке.

Правоотношения по аренде земельных участков возникают из договора, заключаемого сторонами. Для эффективного управления этими отношениями необходимо знать правила их возникновения, изменения и прекращения, а также объем прав и обязанностей сторон, устанавливаемый не только договором, но и законодательством.

В настоящее время специфика отношений по аренде земельных участков состоит в следующем:

• Объектом арендных правоотношений является сформированный земельный участок (его часть) с установленными на местности границами (как правило), с определенным в законодательном порядке разрешенным использованием на условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (при отводе под строительство), поставленный на государственный кадастровый учет.

• Поскольку процесс разграничения государственной собственности на землю не завершен, в аренду предоставляются в основном земли, относящиеся к неразграниченной государственной собственности.

• Земельно-правовые отношения носят публичный характер, поэтому предоставление земельных участков осуществляется путем принятия уполномоченным органом государственной власти решения о предоставлении земельного участка в аренду, на основании которого заключается договор аренды. Таким образом, при аренде земельных участков на стороне собственников (арендодателей) в подавляющем большинстве случаев выступают публичные образования – Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, органы местного самоуправления.

• Несмотря на то что нормами гражданского законодательства установлено формальное равенство субъектов в договорных отношениях, в земельных отношениях такое равенство отсутствует. Причина кроется в особом статусе земли как природного объекта и природного ресурса и полномочиях (обязанностях) публично-правовых образований осуществлять правовое регулирование в области земельных и иных природоресурсных отношений, а также контроль за использованием и охраной земель.

• Договорные отношения по аренде земель носят в основном долгосрочный характер (от 1 года до 49 лет), поэтому договоры аренды земельных участков, заключаемые на срок 1 год и более года, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аренда земельных участков регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации, прежде всего ст. 22, 26, 41, 42, 46, 65 и др., а также общими нормами гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 606–625). Нормы общих положений гл. 34 ГК РФ применяются к отношениям по аренде земельных участков, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельный кодекс Российской Федерации не содержит специального определения договора аренды земельного участка, поэтому используется общее определение, содержащееся в ст. 606 ГК РФ. Согласно указанной статье по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Следует обратить внимание на наименование сторон: в договоре аренды земельного участка, согласно требованиям земельного законодательства, они именуются «арендодатель» и «арендатор», термины «наймодатель» и «наниматель» в земельных отношениях не применяются.

Договор аренды земельного участка относится к договорам на передачу имущества. Земельный участок по такому договору передается арендатору во временное владение и пользование или только в пользование, при этом собственник земельного участка (арендодатель) не утрачивает права собственности на него. Под правомочием владения понимается основанная на законе (т. е. юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т. п.). Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им [2] См.: Гражданское право. T. I / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004. .

Использование земельного участка, в частности по договору аренды, предполагает наличие у арендатора правомочия по владению им. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств на арендованное имущество со стороны третьих лиц. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК РФ [3] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. .