Владимир Солдатенков - Аренда земельных участков. Законодательство и практика

Согласно указанной статье, определяющей способы защиты прав владельца, не являющегося собственником, права, предусмотренные ст. 301–304 Гражданского кодекса Российской Федерации (право на истребование имущества из чужого незаконного владения, право на истребование имущества от добросовестного приобретателя, расчеты при возврате имущества из незаконного владения, защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ст. 301 ГК РФ арендатор земельного участка обладает правом истребовать этот участок из чужого незаконного владения. Условием реализации данного права является фактическое нахождение имущества (земельного участка) в чужом незаконном владении. Судебную практику по данному вопросу можно считать сложившейся. В качестве примера можно привести п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где указывается, что при применении ста. 301 ГК РФ следует иметь в виду, что собственник (а следовательно, и арендатор) вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ арендатор земельного участка вправе истребовать имущество (земельный участок) от добросовестного приобретателя. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то арендатор вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В вопросах применения указанных положений следует руководствоваться постановлением КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» и п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В постановлении КС РФ указывается, что, по смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Согласно п. 24 постановления Пленума ВАС РФ, собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств. Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно ст. 304 ГК РФ, арендатор может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Примером применения указанной статьи является постановление Федерального арбитражного суда (далее – ФАС) Волго-Вятского округа от 9 июля 2004 г. по делу № А17-1611/5, согласно которому собственник либо лицо, владеющее имуществом по любому основанию, предусмотренному законом, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Суть спора сводилась к следующему. Религиозная организация обратилась в суд с иском к смежному землепользователю (закрытому акционерному обществу, далее – Общество) о запрете реконструкции здания склада, находящегося в пользовании ответчика, и обязании привести его в первоначальное состояние. Заявленные требования основывались на ст. 304, 305 ГК РФ, ст. 61 и 62 Градостроительного кодекса РФ и мотивировались тем, что ответчиком без оформления соответствующей проектной документации и разрешения на реконструкцию склада выполнена надстройка в виде второго этажа, в связи с чем нарушены права истца как смежного землепользователя. Удовлетворяя заявленные требования, суд применил ст. 304 и 305 ГК РФ [4] См.: Карасева С., Киселева 3. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из земельных правоотношений (за III квартал 2004 г.). М.: КонсультантПлюс.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.