Елена Пименова - Жилищное право: конспект лекций

Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно представитьв федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, следующие сведения:

1) о площади;

2) о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства;

3) о сетях инженерно-технического обеспечения;

4) один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ч. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, его выдавшим, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения.

В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Долевое участие в строительстве. Отношения по долевому участию граждан в строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Основными субъектами, участвующими в долевом строительстве, являются застройщик и дольщик.

Термин «застройщик» обозначает одну из сторон договора долевого строительства. Это понятие не упоминается в ГК РФ, но подробно раскрывается в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Застройщик– юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Итак, застройщиком может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, причем застройщиками могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. Коммерческие юридические лица преследуют в строительстве цель извлечения прибыли, то же можно сказать и об индивидуальных предпринимателях.

Только застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для создания многоквартирных домов. В результате исполнения обязательства застройщика у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 2 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В случае привлечения денежных средств иными лицами, не застройщиком, сделка является недействительной согласно ст. 168 ГК РФ в силу ее противоречия требованиям законодательства.

Правительством РФ устанавливаются следующие дополнительные требования к застройщику:

1) финансовое благополучие застройщика;

2) определенный размер собственных денежных средств застройщика.

Застройщик может привлекать подрядчиков для осуществления деятельности по строительству жилого помещения. Если же застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома самостоятельно, он должен получить в установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» порядке специальное разрешение.

К числу лицензируемых видов деятельности в строительстве отнесены:

1) проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

2) строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

3) инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (ст. 17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»).

Перечень объектов недвижимости, которые могут возводиться на основании ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гораздо уже, нежели перечень объектов недвижимости, предусмотренный в ст. 130 ГК РФ, ввиду следующих причин:

1) в указанном законе речь идет только о рукотворных объектах недвижимости, из сферы его регулирования исключены объекты недвижимости, которые являются таковыми в силу их естественных свойств;

2) из-под регулирующего воздействия данного закона выведены объекты производственного назначения.

Объектами долевого строительства могут быть жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, возводимого при помощи привлеченных денежных средств, принадлежащих участникам долевого строительства. Очевидно, что жилые и нежилые помещения должны входить в состав многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участников долевого строительства. К иным объектам, перечисленным в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», могут быть отнесены гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Таким образом, перечень объектов, возводимых по договору долевого участия, является открытым и может толковаться расширительно.