Елена Пименова - Жилищное право: конспект лекций

Закон предусматривает ряд обязательных условий строительства.

Во-первых , основанием для начала строительства является наличие права на земельный участок. Помимо права собственности или аренды на земельный участок, на котором будет вестись строительство, ст. 40 и 41 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) установлено, что лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования или наследуемого земельного владения, также вправе быть застройщиком.

Право собственника на строительство или выдачу разрешения на строительство установлено положением п. 1 ст. 263 ГК РФ. Это право ограничено обязанностью соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований, определяющих назначение земельного участка. В частности, строительство должно осуществляться с учетом требований генеральных планов, включающих в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

1) объектов электро-, тепло-, газо– и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;

2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;

3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления (ч. 1 ст. 19 Градостроительного кодекса РФ).

Во-вторых , только право собственности или аренды земельного участка дает основание застройщику вести деятельность по привлечению денежных средств для строительства. Остальные вещные права на земельный участок, которыми обладает лицо, заинтересованное в развитии деятельности по привлечению денежных средств на строительство, не являются основаниями для начала такой деятельности.

Само право собственности на земельный участок необходимо зарегистрировать в территориальном органе Федеральной регистрационной службы субъекта РФ – Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения строящегося объекта.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства (п. 1 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Итак, для того чтобы застройщик имел юридическую возможность начать привлечение денежных средств для строительства, он должен владеть земельным участком на праве собственности или на праве аренды.

С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» появился новый тип договора – договор о долевом участии в строительстве.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; другая же сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, возмездным и взаимным. Предметами договора участия в долевом строительстве являются, с одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передаче после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, с другой же стороны – действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

Существенными условиями данного договора являются:

1) предмет, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Под ценой договора долевого строительства подразумевается размер денежных средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства. Закон устанавливает, что в качестве платежного средства могут выступать только денежные средства.

В договоре указывается цена договора, т. е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

За неисполнение участником его обязательства перед застройщиком по внесению платежей, предусмотренных договором, предусмотрена неустойка. Эта неустойка составляет 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В случае отсутствия в договоре указанных условий или одного из них такой договор считается незаключенным.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Он считается заключенным с момента такой регистрации.