Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Федеральный закон о товариществах собственников жилья оперирует двумя ключевыми понятиями:

кондоминиум — понятие, обозначающее единый комплекс НИ, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты НИ, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их обей долевой собственности;

товарищество собственников жилья, представляющее собой некоммерческую организацию, созданную домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом НИ кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума.

В соответствии со статьей 5 указанного закона, в состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

несколько компактно расположенных зданий или сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум также может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блоксекции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блоксекции не нарушает целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

По Закону о товариществах собственников жилья в кондоминиуме доля каждого собственника квартиры в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в квадратных метрах. В товариществе может быть установлен иной принцип определения доли, но для этого требуется решение общего собрания собственников помещений (домовладельцев), принятое в установленном законом порядке.

Как следует из приведенных выше цитат из закона, собственники помещений в кондоминиуме образуют товарищество собственников жилья, в которое объединяются не менее двух лиц (граждан, юридических лиц), являющихся исключительно собственниками помещений (жилых и нежилых), принадлежащих одной или нескольким формам собственности.

Так, после приватизации жилых помещений в многоквартирном доме может быть образовано товарищество, в состав которого войдут все собственники приватизированных квартир, собственники нежилых (арендованных) помещений (а не арендаторы) и муниципальное образование как собственник той части дома, где квартиры еще не приватизированы. В кондоминиум же этого товарищества войдет жилой дом, нежилые помещения дома (например, для общественного питания и торговли) и земельный участок вместе с сооружениями, расположенными на нем. Товарищество может быть организовано и в одном подъезде многоквартирного дома.

Товарищество образуется на базе не только кондоминиума, находящегося в эксплуатации, но и в целях нового строительства, а также реконструкции существующего кондоминиума, его приращения (например, с целью сделать в доме евроремонт, надстроить мансарду для мастерских художников) [19] См. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. 3-е, испр. и доп./ Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков — М.: Юридическая фирма Контракт; ИнфраМ, 1998. — Комментарий к ст.291. .

Домовладельцы могут создать товарищество собственников жилья в соответствии со статьями 24-28 Закона "О товариществах собственников жилья" после регистрации прав на общее имущество кондоминиума. Статья 48 данного закона позволяет образовать товарищество собственников жилья и в строящемся кондоминиуме.

Однако государственная регистрация прав на общее имущество в строящемся кондоминиуме не может быть осуществлена, пока строительство не закончено и собственники помещений в комплексе НИ не зарегистрировали свои права на эти помещения в ЕГРП.

Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" содержит нормы, согласно которым в органе, осуществляющем ГРПНИ, подлежит регистрации и кондоминиум как единый комплекс НИ, и права на общее имущество кондоминиума (ст.14, 47, 49 указанного закона) в порядке, предусмотренном статьей 23 Федерального закона о государственной регистрации прав.

Из текста статьи 23 Федерального закона о государственной регистрации следует, что государственной регистрации подлежат только права на НИ, входящее в состав кондоминиума, а не на все имущество кондоминиума. При этом комплексный характер кондоминиума позволяет осуществить государственную регистрацию прав одновременно на все объекты НИ, входящие в кондоминиум, а не производить по объектную регистрацию прав.

Вместе с тем в пункте 2 статьи 23 указанного закона сказано следующее. При государственной регистрации возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно производится и государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на входящее в состав кондоминиума движимое имущество.

Данное положение вытекает из смысла текста пункта 2 статьи 290 ГК РФ, в соответствии с которым доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома отчуждается собственником квартиры только одновременно с передачей права собственности на квартиру. Пункт 3 статьи 8 Закона "О товариществах собственников жилья" устанавливает такой же режим перехода права собственности на любое иное общее имущество в кондоминиуме, а не только на общее имущество жилого дома. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме отчуждается одновременно с отчуждением права собственности не только на квартиру, но и на любое находящееся в собственности домовладельца жилое или нежилое помещение.