Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

В данном случае вопрос о том, в какой момент создаваемая вещь, представляющая собой совокупность строительных материалов, может считаться в физическом и юридическом смысле НИ, решается следующим образом.

Во-первых, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона о государственной регистрации прав обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта НИ с указанием его кадастрового номера. Такой план может быть представлен в виде технического паспорта, выписки из технического паспорта или в виде инвентаризационно-технической документации, подготовленной специально уполномоченной (с 1 ноября 2004г. — аккредитованной) организацией по техническому описанию и учету. Из чего следует, что организация технической инвентаризации должна сделать описание создаваемого объекта НИ, подтверждая таким образом то, что создаваемый объект является с технической точки зрения объектом НИ. При этом организация технической инвентаризации может вынести заключение о степени готовности объекта и его пригодности к использованию по целевому назначению.

Во-вторых, пунктом 2 статьи 25 Федерального закона о государственной регистрации прав установлено, что право на не завершенный строительством объект НИ регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с таким объектом. Хотя наличие такой необходимости и не является доказательством отнесения строящегося объекта к НИ, без ее подтверждения при проведении правовой экспертизы документов, поданных на государственную регистрацию, невозможна сама регистрация прав на данный объект.

Необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства является обязательным условием для всех подобных объектов, вне зависимости от того, каким способом осуществляется их строительство — самостоятельно или в рамках договора строительного подряда.

Для объектов, создаваемых по договору строительного подряда, существует несколько дополнительных условий, соблюдение которых необходимо для оформления права собственности на данные объекты в законном порядке.

В том случае если заказчик осуществляет строительство объекта с привлечением подрядчика, то незавершенный строительством объект является предметом договора строительного подряда, деятельность по созданию которого регулируется общими нормами обязательственного права и нормами строительного подряда (_ 3 гл. 37 ГК РФ). Отнесение такого объекта к НИ возможно лишь при выполнении следующих условий (вкупе с условиями, указанными выше):

прекращения действующего договора подряда;

завершения строительства и передачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ и регистрации права заказчика на вновь созданный объект.

Следует отметить, что судебно-арбитражная практика идет по пути признания НИ объектов незавершенного строительства при соблюдении указанных выше условий.

Так, пунктом 16 Постановления Пленум ВАС РФ от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признал, что "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О ГРПНИСН" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к НИ".

При этом Пленум ВАС РФ призвал суды при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на НИ и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

По вопросу о возможности участия объектов незавершенного строительства в гражданском обороте Президиум ВАС РФ высказался в своем "Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи НИ" (направленном информационным письмом от 13 ноября 1997г. N 21).

В указанном документе содержится вывод о том, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. В подтверждение этого приводится следующая ситуация.

Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемосдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект НИ и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со статьей 129 ГК Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 ГК Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В статье 219 данного кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое НИ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом НИ.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий на тот момент в том регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними НИ, должен был действовать следующим образом. На основании Указа Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на НИ" (дело рассматривалось до принятия Федерального закона о ГРПНИСН) он обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.