Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица правообладателя. В отношении отдельных объектов НИ, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты НИ. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из субъектов НИ, входящих в состав предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.

Гражданский кодекс РФ не выделяет в отдельную категорию НИ сложные недвижимые вещи. Тем не менее, на практике такое понятие, как "сложная недвижимая вещь", используется достаточно часто.

Напомним, что в соответствии со статьей 134 ГК РФ в том случае, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, то они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

В юридической литературе нет единства по поводу того, какие вещи (группы вещей) могут быть объединены в одну сложную вещь.

Одни исследователи [20] См. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред.проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. — ЮрайтИздат; Право и закон, 2002. — Комментарий к статье 134. прямо утверждают, что "сложная вещь представляет собой единство физически не связанных между собой вещей, из которых ни одна не играет роли главной вещи в отношении к другим и каждая сохраняет значение самостоятельной вещи". В качестве примера они приводят такие группы вещей, как библиотека, картинная галерея, стадо животных и т.д. При этом подчеркивается, что сложная вещь образуется путем соединения многих вещей, обладающих самостоятельной ценностью, в единство, созданное представлением о цели, которой служат все объединенные в одну совокупность вещи.

Закон же сообразуется с потребностями гражданского оборота и признает за этой совокупностью вещей известное единство в тех случаях, когда это соответствует содержанию заключаемых сделок по поводу указанных совокупностей.

Другие авторы [21] См. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма Контракт, Инфра. — 1998. , напротив, утверждают, что поскольку в соответствии со статьей 134 ГК РФ сложная вещь состоит из разнородных вещей, то в качестве сложной не может рассматриваться совокупность (определенное количество) однородных вещей (стадо коров, библиотека и т.п.). Данный подход, исходя из смысла статьи 134 ГК РФ, следует признать более правильным. Потому что каждая из частей, составляющих сложную вещь, может использоваться самостоятельно по тому же назначению, что и вместе с остальными частями, и при этом не выполняет применительно к ним роль принадлежности.

Вместе с тем все исследователи сходятся в том, что понятие сложной вещи носит характер относительности и условности, зависящий от воли сторон, вступающих в сделку, предметом которой является сложная вещь. Одна и та же совокупность вещей может представлять собой единство или же быть набором разнородных предметов. Отсюда проистекает и возможность, предоставляемая сторонам заключать сделки, распространяющиеся не только на всю сложную вещь в целом, но и на ее составные части.

Классификация вещи как сложной имеет значение для определения комплектности товара (см. ст.488 ГК РФ), исполнения обязательства по частям (оно будет считаться исполненным с момента передачи последней вещи, входящей в состав сложной), раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Как отмечается в юридической литературе, вещами признаются не только традиционные предметы, но и сложные материальные объекты (например, промышленные здания и сооружения, железные дороги и т.п.) [22] См. Гражданское право. Учебник. Часть I / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Проспект. — 1998. — С. 205-207. . Другими словами, любой объект НИ является по своей правовой природе сложной вещью [23] См. Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе // Журнал "НИ и инвестиции. Правовое регулирование". . На пример, в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. При продаже здания к покупателю должно перейти и все оборудование здания, если договором не будет предусмотрен, например, демонтаж лифтов.

По мнению авторов, сложная недвижимая вещь является вещью делимой, поскольку она образована из ряда разнородных недвижимых вещей, каждую из которых можно выделить в натуре. Исходя из системного толкования абзацев 1 и 2 статьи 134 ГК РФ, формирование сложной недвижимой вещи зависит от воли правообладателя. Он определяет, что на определенный момент времени несколько разнородных недвижимых вещей образуют единый комплекс, который можно использовать по общему функциональному назначению. В этом смысле сложная недвижимая вещь является единым объектом гражданских прав, но только до тех пор, пока правообладатель не решит выделить из ее состава одну или несколько вещей или начать использование вещей, образующих сложную вещь, по различным назначениям.

По вопросу о "формировании" единой сложной недвижимой вещи весьма справедливым представляется мнение М.Г. Писку новой [24] См. Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе. // Журнал "НИ и инвестиции. Правовое регулирование". о том, что само по себе волеизъявление собственника не является достаточным, не может являться способом создания новых вещей, в том числе сложных недвижимых вещей. Вещи по своей природе объективны, они создаются в процессе производства, а реально существующие вещи приобретаются в гражданском обороте. Воля и волеизъявление собственника — это мотив и содержание сделки по поводу реально существующей вещи, но никак не основание приобретения прав на нее.