Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Ко второму виду оснований приостановления регистрации относятся основания, изложенные в письменном заявлении правообладателя или уполномоченного им лица. Пункт 3 статьи 19 перечня этих оснований не содержит. Однако к числу причин, которые могут быть признаны регистратором уважительными и повлечь за собой решение о приостановлении, могут быть отнесены лишь исключительные. К ним могут быть отнесены: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке.

Заявление о приостановлении регистрации должно подаваться в письменной форме до истечения месячного срока на проведение регистрации, установленного пунктом 3 статьи 13 Закона. Регистратор обязан в кратчайший срок рассмотреть заявление и вынести письменное решение об удовлетворении ходатайства либо о его отклонении.

В случае удовлетворения заявления регистратор обязан указать срок приостановления регистрации, который не может превышать трех месяцев, и о принятом решении известить право обладателей. Как и в случаях, предусмотренных пунктом 2 рассматриваемой статьи, о приостановлении регистрации по инициативе правообладателя должна быть сделана соответствующая запись в книге учета документов (п.10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при ГРПНИСН).

Таким образом, общий срок государственной регистрации в данном случае с учетом времени ее приостановления не должен превышать четырех месяцев со дня подачи заявления и документов на регистрацию.

В пункте 4 статьи 19 указанного закона содержится третье основание для приостановления государственной регистрации — в тех случаях, когда об этом имеется определение или решение суда.

Приостановление регистрации по анализируемому основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора. Об этом делается отметка в книге учета документов, которая в соответствии с пунктом 2 статьи 12 настоящего закона является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав.

Исчерпывающий перечень оснований отказа в государственной регистрации прав приведен в нормах статьи 20 Закона о государственной регистрации прав. Отказ в регистрации допускается по следующим основаниям:

право на объект НИ, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на НИ признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект НИ;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; здесь имеются в виду любые условия, ограничивающие обладателя права собственности или иного вещного права в осуществлении этих прав;

правоустанавливающий документ об объекте НИ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект НИ; такая ситуация может иметь место в случае, когда имя или наименование заявителя вообще не указано в правоустанавливающем документе (например, свидетельстве о наследстве) либо из правоустанавливающего документа не следует возникновение у заявителя того права, которое он просит зарегистрировать.

В пункте 2 статьи 20 настоящего закона указывается на не допустимость отказа в регистрации по мотивам отсутствия или незаконченности работ по кадастровому учету земельного участка или наличия судебного спора о границах земельного участка. В то же время незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей (например, квартир) при государственной регистрации прав не допускается.

Об отказе в регистрации заявителю должно быть сообщено в письменной форме в пятидневный срок после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. Копия сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судеб ном порядке.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона о ГРПНИСН права на НИ, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Законом N 69-ФЗ определен порядок, при котором государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ права на объект НИ требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие вышеуказанного закона перехода данного права, его ограничения или совершенной после введения в действие Закона N 122-ФЗ сделки с объектом НИ.

Это означает, что если права на НИ возникли до 1 января 1998г., то они признаются юридически действительными (п.1 Закона N 69-ФЗ). Однако если это имущество продается или приватизируется уже после 1 января 1998г., то оно должно быть зарегистрировано. При этом регистрируется не только право на имущество, возникшее до 1 января 1998г., но и переход данного права (купля-продажа имущества, приватизация и т.д.).

ГРПНИСН осуществляется в течение одного месяца.

Законом N 69-ФЗ устанавливается, что если регистрация прав на НИ после 1 января 1998г. осуществляется в связи с переходом данных прав или в связи со сделкой с имуществом, то оплата за такую регистрацию не взимается. Если, например, лицо изъявило желание зарегистрировать свое право на имущество, возникшее до 1 января 1998г., в добровольном порядке, то будет взиматься плата, равная половине установленного субъектом Российской Федерации размера платы.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона о государственной регистрации прав в редакции, вступающей в силу с 1 января 2005г., за государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина.