Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Регистрационные округа, на территории которых действуют территориальные органы Росрегистрации, созданы Приказом Минюста России от 3 декабря 2004г. N 185 "О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы" [6] См.: Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. N 50; 2005. N 22. (Приказ введен в действие с 1 января 2005г. [7] Изменения к Приказу введены в действие с 1 июля 2005г. См.: Приказ Минюста России от 6 мая 2005г. N 58 (БНА. 2005. N 22). ).

Комментарий к статье 2

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственной регистрации прав). Исходя из данного определения можно выделить следующие характерные признаки государственной регистрации прав:

а) государственная регистрация — это юридический акт, т.е. действие(-я), влекущее(-ие) за собой определенные юридические последствия: согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Данное положение детализировано, в частности, в ст.219 ГК РФ: "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации", п.2 ст.223 ГК РФ: "В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом";

б) государственная регистрация — это акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Признание представляет собой положительное волевое отношение государства к изменению объема прав на недвижимость или прекращению таких прав. Акт признания является конечным результатом осуществления государством определенной процедуры проверки законности изменения объема прав на недвижимость или законности прекращения таких прав. С этой целью п.1 ст.13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены следующие начальные этапы осуществления государственной регистрации:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям комментируемого Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Подтверждение изменения объема прав на недвижимое имущество или прекращения таких прав является документальным удостоверением (письменным закреплением) государством своего позитивного волевого отношения к изменению объема гражданских прав путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, совершения надписей на правоустанавливающих документах и выдачи удостоверений о произведении государственной регистрации прав (завершающие два этапа государственной регистрации прав) (подробнее см. комментарий к п.1 ст.13);

в) государственная регистрация — это акт государства, и только государства. Органы местного самоуправления, физические лица и частные организации не наделены полномочиями на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с комментируемым Законом;

г) государственная регистрация — это законно установленная юридическая процедура. Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен комментируемым Законом в соответствии с ГК РФ.

2. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Данное положение вытекает из п.1 ст.46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод. Следует иметь в виду, что положение п.1 ст.2 комментируемого Закона посвящено оспариванию в судебном порядке (т.е. в суде) именно зарегистрированного права, а не самого акта государственной регистрации этого права. В данном случае ответчиком по исковому заявлению будет другой субъект, нежели орган по государственной регистрации прав на недвижимость (если, конечно, последний выступает в качестве органа государственной исполнительной власти, а не субъекта гражданских правоотношений). Что касается юридической ответственности органа по регистрации прав, то данному вопросу непосредственно посвящены п.5 ст.2 и ст.31 комментируемого Закона (подробнее см. комментарий к данной статье).

3. Поскольку федеральные законы действуют непосредственно на всей территории Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательна, а процедура такой регистрации едина на всей территории России. Это достигается благодаря законно установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав или ЕГРП). Содержание ЕГРП раскрывается законодателем в ст.12 настоящего Закона (подробнее см. комментарий к данной статье).

4. Поскольку датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП, с этого дня (даты) считается заключенным договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом (п.3 ст.433 ГК РФ), возникает право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ), возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации (ст.219 ГК РФ). С другой стороны, с этой же даты (дня) по общему правилу права на недвижимость, возникшие ранее, считаются прекращенными. Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет правообразующее (правоустанавливающее) и правопрекращающее значение [8] Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп.М.: Спарк, 2001. С. 47. .