Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Погашение указанных записей осуществляется в соответствии с разделом VI Правил ведения ЕГРП.

Документы, поступившие на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, в том числе представленные застройщиком разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, помещаются в одно дело правоустанавливающих документов.

Такое дело правоустанавливающих документов идентифицируется условным номером, присвоенным первому договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в подразделе III-4 раздела, открытого на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства.

Документы, представляемые на государственную регистрацию права застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества; права застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества), а также на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права участника долевого строительства на объект долевого строительства, помещаются в соответствующие дела правоустанавливающих документов, которые открываются и ведутся в порядке, установленном комментируемым Законом и Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Комментарий к статье 25.2

Согласно так называемому закону о дачной амнистии — Федеральному закону от 30 июня 2006г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" [127] Российская газета. 2006. 7 июля. N 146. — с 1 сентября 2006г. комментируемая статья действует в новой редакции. Прежнее содержание ст.25.2 настоящего Закона после существенных дополнений, внесенных вышеуказанным Законом N 93-ФЗ, переместилось в ст.25.3 Закона.

1. Комментируемая статья устанавливает упрощенный порядок государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, который применяется, если в наличии имеются следующие обстоятельства:

а) земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.1 Федерального закона от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" [128] Российская газета. 2001. 30 октября. N 211 — 212. Земельный кодекс РФ введен в действие со дня его официального опубликования. Земельный кодекс РФ был первоначально официально опубликован в "Российской газете" и "Парламентской газете" 30 октября 2001г. Соответственно, именно с этой даты — 30 октября 2001г. — Земельный кодекс РФ и применяется в Российской Федерации. Таким образом, для государственной регистрации права собственности на земельный участок в упрощенном порядке необходимо, чтобы земельный участок был предоставлен гражданину до 30 октября 2001 г.;

б) целью предоставления земельного участка является ведение на нем личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

в) участок находится у гражданина на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Комментируемая статья допускает отступление от этого требования: если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, государственная регистрация права собственности на данный земельный участок также осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей;

г) земельный участок может быть (с точки зрения действующего законодательства) предоставлен в частную собственность. Данное требование обусловлено п.5 комментируемой статьи, согласно которому не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

2. Из положений п.п.2, 3 комментируемой статьи можно сделать вывод, что для государственной регистрации земельного участка, отвечающего требованиям п.1 данной статьи, в упрощенном порядке необходимо представить следующие документы:

во-первых, любой документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок. Необходимо только, чтобы были соблюдены следующие условия: а) этот документ (акт, свидетельство, выписка из похозяйственной книги и т.п.) был выдан (издан) органом государственной или муниципальной власти [129] Из буквального толкования п.2 ст.25.2 Закона можно сделать вывод о наличии исключений из данного требования, когда документ, подтверждающий право гражданина на земельный участок, может быть выдан иными органами, должностными и другими лицами. ; б) выдача этого документа была законной, т.е. орган публичной власти, выдавая документ на земельный участок, действовал строго в соответствии с действующим на тот момент законодательством и в пределах своей компетенции;