Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

в представляемых документах должны быть указаны данные о расположении объекта на земельном участке; о расположении части объекта в составе единого объекта; назначение, площадь (в том числе жилая), этажность, назначение земельного участка, категория земель, кадастровый номер земельного участка и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора;

договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить, о чем именно в отношении этого недвижимого имущества договариваются стороны, т.е. характеристику объекта, которая также должна точно соответствовать выписке из паспорта БТИ;

при аренде части здания предмет договора должен быть расписан в соответствии с экспликацией БТИ;

арендуемая площадь выделяется на поэтажном плане и согласовывается сторонами договора путем проставления подписей и печатей;

необходимо указать вид права, на основании которого недвижимое имущество принадлежит правообладателю (при этом необходимо указать ссылку на правоустанавливающий документ (наименование, кем и когда выдан, серия, номер));

срок договора аренды;

условия и порядок передачи имущества в аренду и возврата имущества;

при наличии условий о выкупе арендованного имущества — условия и сроки выкупа, цена имущества;

указание, в скольких экземплярах документ составлен и кому они переданы.

Приписки, зачеркнутые слова, иные исправления в договорах должны быть отдельно оговорены, что подтверждается подписями сторон. Договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, листы пронумерованы. Количество прошнурованных листов удостоверяется подписями уполномоченных представителей сторон договора и заверяется печатями. Изменение и дополнение условий договора оформляется в письменной форме в виде дополнительного соглашения и является неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений допускается только по обоюдному согласию сторон.

Передача арендодателем здания, сооружения, помещения и принятие его арендатором могут быть осуществлены только по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если одна из сторон договора уклоняется от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, то ее действия рассматриваются как отказ от исполнения обязанностей по договору.

9. В том случае, если в аренду сдается федеральное недвижимое имущество, находящееся у унитарного предприятия на праве хозяйственного ведения, к договору, подписанному унитарным предприятием и арендатором, должно быть приложено согласие собственника на сдачу имущества в аренду в виде письма Федеральной службы по управлению федеральным имуществом.

10. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

11. Самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды (п.2 ст.222 ГК РФ).

Комментарий к статье 27

1. В соответствии со ст.1 комментируемого Закона под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

По сути, сервитут, представляющий собой ограничения (обременения) прав субъекта, выражается в наличии установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

2. Одним из видов сервитутов является право ограниченного пользования чужим земельным участком. Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном комментируемым Законом. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.