Николай Толчеев - Настольная книга судьи по гражданским делам

Может быть обжалована в суд и произведенная государственная регистрация сделки, которой самой сделке придается юридическая сила, и (или) регистрация прав по сделке, представляющая собой запись о праве, в которой указываются субъект права (правообладатель), объект права (имущество), вид права (собственность или иное вещное право), основание (правоустанавливающий документ).

По такой категории дел следует обратить внимание на то, что юридически значимой является произведенная в Едином государственном реестре регистрационная запись о правах, а не свидетельство о государственной регистрации, которое лишь удостоверяет проведенную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Признание такого свидетельства недействительным не влечет за собой аннулирования самой регистрационной записи, в подтверждение которой оно было выдано. Поэтому в случае удовлетворения жалобы в решении должно быть указано о недействительности непосредственно регистрационной записи о праве.

Жилые помещения предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье, в связи с чем закон устанавливает специальные требования, которые должны быть учтены при разрешении споров, связанных с приобретением таких помещений на основании договора.

Статья 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника; отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При разрешении исков об оспаривании договоров об отчуждении жилых помещений, в которых проживают названные члены семьи собственника жилого помещения, необходимо учитывать не только права собственника и правила о порядке заключения и регистрации сделок, но и указанные выше требования, направленные на защиту жилищных прав лиц, находящихся под опекой или попечительством, а также несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.

Право собственности на жилой дом, квартиру, приобретенные по договору купли-продажи, возникает только у лица, указанного в договоре в качестве покупателя, и регистрируется за этим лицом. Посторонние для него лица, предоставившие денежные средства для уплаты покупной цены, имеют право лишь возврата переданной ими суммы.

Что касается членов семьи, то суд может с учетом конкретных обстоятельств удовлетворить иск о признании за ними права собственности на совместно приобретенные по договору купли-продажи жилой дом, квартиру, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в приобретение жилого дома, квартиры.

Право собственности покупателя на приобретенное недвижимое имущество подтверждается договором и государственной регистрацией права. Поэтому он не должен представлять доказательства в подтверждение условий покупки, наличия у него необходимой суммы для уплаты покупной цены и ее размера, как иногда ошибочно считают на практике. Напротив, члены семьи, оспаривающие зарегистрированное право собственности, должны доказать наличие договоренности о совместной покупке, а также размер своих средств, вложенных в приобретение имущества.

Сам по себе факт совместной покупки не предполагает обязательного равенства долей участников общей собственности. Вопрос о том, какая доля в праве собственности на приобретенное имущество принадлежит каждой из сторон, решается судом на основании представленных с соблюдением правил допустимости доказательств, подтверждающих характер договоренности, степень участия и размер вложенных средств, других конкретных обстоятельств.

Судам общей юрисдикции подведомственны споры между производственными и потребительскими кооперативами, которые не являются хозяйственными товариществами или обществами, и членами этих кооперативов (п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003г. N 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" [159] Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 3. ).

При рассмотрении в судебном порядке споров о недействительности сделок, совершенных производственными или потребительскими кооперативами, не всегда правильно понимаются права членов этих кооперативов на имущество кооператива.

Имущество производственных и потребительских кооперативов, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное в процессе его деятельности, принадлежит кооперативам на праве собственности. Члены производственных и потребительских кооперативов имеют лишь обязательственные права в отношении такого юридического лица, а вещными правами на его имущество не обладают (п.2 ст.48, п.3 ст.213 ГК РФ).

Приведенные положения Кодекса имеют принципиальное значение при разрешении споров, связанных с распоряжением имуществом таких юридических лиц. Иные правила, закрепленные в учредительных документах, судом не могут применяться.

К. и другие члены рыболовецкого колхоза обратились в суд с иском к банку и этому колхозу о признании недействительными кредитного договора и договора залога, заключенных между ответчиками, указав на то, что согласно уставу имущество колхоза принадлежит им на праве общей долевой собственности, договоры заключены с нарушением установленного порядка распоряжения общим имуществом. Решением суда, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, иск был удовлетворен по тем мотивам, что согласно п.4.1 Устава рыболовецкого колхоза предусмотрена принадлежность имущества колхоза его членам на праве частной (общей долевой) собственности, при заключении оспариваемых договоров нарушен установленный ст.246 ГК РФ порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением от 28 декабря 1998г. отменила состоявшиеся по делу решения, указав на то, что названное положение Устава, на котором основано применение судом нормы материального права, не могло быть учтено. В соответствии с п.2, 3 ст.3 Федерального закона от 8 декабря 1995г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" [160] СЗ РФ. 1995. N 50. Ст.4870. рыболовецкий колхоз признается одним из видов сельскохозяйственных производственных кооперативов. Согласно п.3 ст.34 указанного Закона кооператив является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов его членами, а также имущества, произведенного и приобретенного кооперативом в процессе его деятельности. Производственные кооперативы согласно ч.2 ст.48 ГК РФ относятся к юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права. При таком положении ошибочен вывод суда о том, что имущество колхоза находится в общей долевой собственности истцов, и ст.246 ГК РФ, требованиям которой, по мнению суда, не соответствуют оспариваемые договоры, применена по настоящему делу неправильно.