Николай Толчеев - Настольная книга судьи по гражданским делам

Отношения собственности, связанные с участием в производственных кооперативах, следует учитывать при разрешении споров супругов о разделе совместно нажитого имущества, в состав которого входят паи в таких кооперативах.

Так, по одному из дел суд наложил арест на здания и сооружения производственного кооператива, запретив производить их отчуждение. Тем самым суд неправомерно вмешался в хозяйственную деятельность юридического лица и ограничил его права собственника, хотя предметом судебного спора был принадлежащий одному из супругов, являвшемуся членом кооператива, пай в этом кооперативе.

По другому делу суд по иску супруга признал недействительным договор продажи недвижимости, заключенный производственным кооперативом, членом которого являлся другой супруг, сославшись на то, что в силу п.3 ст.35 СК РФ для совершения такой сделки требовалось нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Между тем в данном случае собственником недвижимого имущества являлся не супруг, а сам кооператив, который вправе был распорядиться им по своему усмотрению в порядке, установленном уставом.

При покупке жилого дома, квартиры часто возникают споры, связанные с применением такого способа обеспечения исполнения обязательств, как задаток.

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Суду должны быть представлены в первую очередь допустимые доказательства заключения договора и размера причитающихся со стороны по договору платежей, поскольку задатком может обеспечиваться лишь существующее обязательство.

Обычно в подтверждение требований о возврате в двойном размере уплаченной денежной суммы представляется расписка о получении этой суммы ответчиком в качестве задатка по договору, который стороны намерены заключить. Однако задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей. Подобная расписка может подтверждать лишь факт передачи денежной суммы, которую согласно п.3 ст.380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.

Возникают осложнения в судебной практике и при применении такого способа обеспечения обязательств, как залог, который может возникать из договора либо на основании закона.

Договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) требует государственной регистрации, несоблюдение этого правила влечет недействительность договора (ст.339 ГК РФ).

Исходя из этого и положений п.3 ст.334 ГК РФ о том, что правила о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, в отдельном случае делается вывод о необходимости соблюдения государственной регистрации договора, влекущего возникновение законного залога недвижимого имущества.

С подобным выводом согласиться нельзя. Как видно из содержания п.3 ст.334 ГК РФ, он устанавливает различные, не связанные между собой, основания возникновения залога (ч.1 п.3), распространяя общие правила лишь на сам залог, возникший по любому из этих оснований (ч.2 п.3).

Из этого следует различное правовое регулирование отношений, связанных с возникновением залога. Общие правила применяются только после возникновения залога, если законом не установлено иное, а не к основаниям его возникновения. Следовательно, для возникновения залога (ипотеки) в силу закона нет необходимости соблюдать требования, установленные для договорного залога. В данном случае залог имеет иное происхождение, отличное от договорного залога. Залог возникает при наступлении обстоятельств, указанных в законе, а не в силу соглашения сторон и акта государственной регистрации ипотеки. Поэтому если законом предусмотрено возникновение залога для определенного вида договора, то форма этого договора должна соответствовать правилам, установленным для него, а не для договора об ипотеке.

Право собственности на имущество, как бесхозяйное, так и принадлежащее на праве собственности определенному лицу, может быть приобретено другим лицом (гражданином или юридическим лицом), не являющимся его собственником, в силу приобретательной давности (ст.234 ГК РФ). Для приобретения собственности по этому основанию требуется добросовестно, открыто и непрерывно владеть имуществом как своим собственным в течение определенного срока.

Добросовестность означает, что владелец убежден в правомерности своего владения, считает основание, по которому получено имущество, достаточным для того, чтобы иметь право собственности на него. Такое убеждение должно иметь место в течение всего срока владения, а не только на время поступления имущества во владение лица. Течение давностного срока прекращается с того момента, когда лицу стало известно, что его владение имуществом неправомерно. Добросовестность требуется не только от первоначального владельца, но и от его правопреемника. Если последний узнает, что имущество принадлежит другому лицу, то отпадает одно из необходимых условий для применения приобретательной давности, кроме случая когда об этом факте правопреемнику стало известно после истечения давностного срока. При завладении имуществом в результате неправомерных действий отсутствует добросовестность владельца, что делает невозможным приобретение права собственности по давности.

Открытость владения неразрывно связана с добросовестностью и означает, что лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении, не препятствует доступу к нему посторонних лиц, получению информации об этом имуществе.

Непрерывность предполагает, что в течение всего давностного срока имущество не выбывало из обладания его владельца. Если имущество выбывало на какой-то промежуток времени из владения лица, в том числе помимо его воли, то давностный срок течет сначала и время, истекшее к моменту перерыва, не засчитывается. Течение давностного срока нарушается и предъявлением собственником или другим законным владельцем иска об истребовании своего имущества.

В то же время переход имущества в порядке правопреемства к другому лицу (например, к наследнику) в период действия приобретательной давности не прерывает ее. Правопреемник, ссылающийся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел его правопредшественник.