Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру

Как видно, указанные законы и др. (см. ниже по тексту) устанавливают так называемую законную ипотеку, т.е. ипотеку, возникающую в силу прямого предписания закона [89].

Во избежание множества «скрытых» ипотек, допускающих возможность двойных продаж (с которыми еще в XIX веке боролись российские и французские цивилисты), предусмотрена норма о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Внесены изменения в законодательство о государственной регистрации ипотеки в силу закона [90]. Так, по Федеральным законам от 29 июня 2004 № 58-ФЗ (в ред. от 18.07.2005), от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004), от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004), от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ (в ред. от 21.07.2005) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она подлежит регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом [91]. Аналогичная норма содержится и в Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 (в ред. Приказа Минюста РФ № 18, Госстроя РФ № 34, ФКЦБ РФ № 03-14/пз от 07.02.2003) [92].

Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Правила ГК о залоге, регулирующие отношения по ипотеке, возникающие в силу договора, соответственно, применяются и к ипотеке, возникающей на основании закона, если законом не установлено иное.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона о регистрации «государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Внесение записей о законных ипотеках укладывается в систему записей, предусмотренную действующим законодательством.

Государственной регистрации законных ипотек важна для соблюдения принципа публичности (гласности) ипотеки. Этот принцип получил закрепление в п. 1 ст. 7 Закона о регистрации: «Государственная регистрация прав носит открытый характер, сведения единого государственного реестра о любом объекте недвижимости должны быть предоставлены любому лицу при предъявлении им установленных документов и письменного заявления».

Ипотечные правоотношения могут быть оформлены также соглашением об ипотеке при включении их в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство. В отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке ст. 10 Закона об ипотеке (в ред. от 30.12.2004) [93].

Такая ситуация возможна в случае, если после заключения и составления основного договора стороны затем решили обеспечить этот договор ипотекой. В этом случае стороны, как правило, составляют дополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение к уже действующему договору. Это приложение (дополнительное соглашение) также подлежит государственной регистрации (Шевчук Д.А.).

Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора о залоге.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем (см. подробнее Шевчук Д.А. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие.– Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

В том случае, когда права залогодержателя удостоверяются закладной, то данное обстоятельство следует оговорить в тексте договора ипотеки в обязательном порядке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке) (в ред. от 24 декабря 2002 г.). В соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. В том случае, когда заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, при составлении закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 Закона об ипотеке (в ред. от 30.12.2004) [94].

Процедура регистрации ипотеки жилища начинается только по заявлению залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество (ст. 29 Закона о регистрации). При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

В соответствии с принципом внесения (обязательности) все права на недвижимость должны быть внесены в ипотечные книги (по российскому законодательству – в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Именно с внесением в такие книги законодательства многих стран (в том числе и современное российское законодательство) связывают само существование права залога недвижимого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Полностью разделяю мнение В.В. Попкова о необходимости сокращения действующего месячного срока для регистрации ипотеки (п. 5 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004)). При месячном сроке государство само создает ситуацию, при которой либо заемщик вынужден ждать регистрации договора и, соответственно, получения кредита, либо банк-кредитор вынужден рисковать [95], выдавая кредит в расчете на то, что договор о залоге недвижимости будет зарегистрирован.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.