Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру

Недопустимо такое положение, когда залогодатель до вступления в программу ипотечного кредитования был собственником старого жилья либо внес 30% собственных средств, несколько лет выплачивал кредит, ущемляя и ограничивая себя и семью, в результате оказывается на улице. Ничего не меняют п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК, предусматривающие возможность предоставления жилого помещения для временного проживания в домах так называемого маневренного фонда гражданам, для которых взысканное жилое помещение является единственным пригодным для проживания [105]. ЖК РФ установил нереальное время для решения жилищной проблемы – «до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них».

Кроме того, теперь по ЖК РФ (в ред. от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ) «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи [106]собственника этого жилого помещения также не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи» (п. 4 ст. 31).

Даже краткий анализ действующего состояния важнейшего социального института ипотеки жилища позволяет сделать следующие выводы.

К решению жилищной проблемы с помощью ипотеки жилища необходимо подходить с позиций системного понимания сущности и содержания права граждан на жилище. В Конституциях СССР, РСФСР и Российской Федерации право на жилище в системе прав и свобод человека рассматривается как вид социально-экономических прав. В праве социального обеспечения право граждан на жилище рассматривается в системе мер социальной поддержки населения. Изменения в действующем законодательстве, особенно в вопросах обращения на заложенное жилище, не основаны на глубоком изучении сущности права граждан на жилище, историко-правовом анализе отечественного и зарубежного законодательства. Следует констатировать, что исторический фон для внедрения в настоящее время ипотеки жилища в России неудовлетворительный. Фактическое самоотстранение государства от участия оказания помощи гражданам и ориентир на внедрение рыночных институтов, низкая платежеспособность населения для приобретения жилья или ведения жилищного строительства, четкая направленность законодательства на защиту и снижение рисков кредиторов и т.п. не способствуют доступности жилья миллионам российских граждан.

Как к социальному институту к определению путей (механизмов) решения этой государственной задачи необходимо подходить с учетом обеспечения и защиты потребностей и интересов человека, обеспечения ему достаточного уровня жизни. Без преувеличения можно сказать, что право на жилище по ст. 40 Конституции РФ относится к категории основных прав человека. Признание права каждого на достаточное жилище имеет очень важное значение. Это признание особой значимости пригодного места проживания всех и каждого для обеспечения человеческого достоинства, физического и психического здоровья и качества жизни в целом. Человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а государство обязано их признавать, соблюдать и защищать. Данная норма закреплена в ст. 2 Конституции РФ, с учетом требований международно-правовых актов (Шевчук Д.А. Международная финансовая система. Учебное пособие. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Право граждан на жилище, хотя и связано с экономическими возможностями государства, закреплено на высшем законодательном уровне. Данное обстоятельство дает основания утверждать, что Конституция РФ регламентировала обязанность государства по созданию благоприятных условий для реализации неотъемлемого права человека – право на жилище. Конституционные положения о праве граждан на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений. Поэтому недопустимо стирание граней между конституционным правом на жилище и правом не его неприкосновенность. Именно конституционная норма – право граждан на жилище – должна являться базисным ориентиром для дальнейшего направления развития всех отраслей законодательства в области Национальной программы «Доступное жилье».

Бесспорно, степень, форма участия государства, в зависимости от слоев населения, могут быть разными. Ипотека жилища может оказать свое позитивное влияние на ход развития этой проблемы, если ее как особый вид залога рассматривать в системе мер социальной поддержки населения, механизмов надежного накопления средств населением, особых условий инвестиционно-строительной деятельности и др. Причем в понятие «надежность сбережений» вкладываются минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и более мелких интересов сторон, участвующих в государственной жилищной программе (Шевчук Д.А. Экономико – правовые вопросы ипотечного кредитования. // «Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъемка», специальный выпуск, 2001.).

При обращении взыскания на заложенное жилище залогодатель-собственник жилища не должен лишаться правомочий собственника. Руководствуясь конституционными, гражданско-правовыми нормами Российской Федерации, залогодатели должны иметь право самостоятельно определять судьбу своего жилища, то есть применять весь спектр правомочий собственника, в частности продать, переуступить свои права, обменять залоговую недвижимость на другое жилье и др. Как следует из п. 1 ст. 46 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ред. от 22.08.2004) [107], «обращение, то есть „арест (опись), изъятие и принудительная реализация“. Обращение взыскания на заложенное жилище (с выселением собственника жилища с несовершеннолетними детьми и стариками) неприемлемо для социальной ипотеки жилища, поскольку, по сути, представляет собой конфискацию имущества.

Примером осторожного отношения к данному институту является опыт многих стран. Например, в Англии и США принудительное исполнение обязательства в натуре является исключительным средством правовой защиты. Даже если обязанность исполнения в натуре была прямо предусмотрена договором, для суда это не имеет значения [108].

В России данную задачу также должно решать только государство, руководствуясь Конституцией РФ и Конвенцией о защите прав человека и основных свобод, исходя из требований справедливости, соразмерности и других конституционных норм. Бессмысленно надеяться на решение государственных, социальных задач коммерческими структурами в лице кредитных организаций, строительных компаний и других участников ипотеки жилища, для которых главным является получение прибыли.