Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру

Собрание законодательства Российской Федерации. 20.07.1998. № 29. Ст. 3400.

Собрание законодательства Российской Федерации. 20.07.1998. № 29. Ст. 3400.

По ст. 339 и п. 1 ст. 165 ГК, а также ст. 10 Закона об ипотеке отсутствие регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

В ч. 1 п. 1 ст. 1 указано, что «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

Законом «О залоге» более жестко регламентирован порядок обращения взыскания на заложенное имущество (только по решению суда либо в предусмотренных законодательством случаях – в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса).

Федеральный закон от 21.07.1997 № 119-ФЗ (ред. от 12.10.2005) «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3591.

Как известно, для лиц, виновных в совершении уголовных преступлений, из Уголовного кодекса РФ исключена статья о конфискации имущества, полученного в результате совершения преступлений.

Требование согласия органа опеки и попечительства распространяются на все случаи отчуждения – как на добровольные, так и на принудительные.

Пункт 2. ст. 292 ГК РФ «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу ЯВЛЯЕТСЯ (выделено мной. – Д.П.) основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».

«Если договор о залоге заключался в обеспечении кредита для строительства жилого помещения, то из этого помещения названные лица в случае обращения взыскания на заложенное помещение могут быть выселены в судебном порядке».

В частности, делалась ссылка на п. 2 ст. 292 ГК, по которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Предлагается внести изменение в ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнение следующего содержания: «Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что договором об ипотеке залогодателю было запрещено вселяться самостоятельно либо вселять иных лиц в заложенный жилой дом или квартиру без согласия залогодержателя, и этот запрет был нарушен залогодателем».

Норма по созданию такого фонда были введены законами Москвы, Санкт-Петербурга, Самарской области.

К членам семьи по Жилищному кодексу отнесены супруг, дети, родители данного собственника, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, признанные членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (Шевчук Д.А. Семейное право. Учебное пособие – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Собрание законодательства Российской Федерации. 28.07.1997. № 30. Ст. 3591.

См. ЕТК США (п. 1 ст. ст. 2 – 116); Frustrated Contract Act 1943.

Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ // Российская газета. 31.12.2004. № 292.

Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 31.12.2004. № 292.

Аналогичная норма содержится и в п. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке» с изменениями, внесенными Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“: „Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя“.

Подробнее см. главу 3 и заключение работы.

Письмо Президента РФ от 28.07.1997 «О Федеральном законе „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ // Российская газета. 13.08.1997. № 155.

В случаях, предусмотренных земельным законодательством, статьей 68 Закона об ипотеке, реализация заложенных земельных участков также может осуществляться путем продажи на публичных торгах, аукционе, по конкурсу. На приобретенный земельный участок распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса (п. 2 ст. 78 (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)).

Например, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1996 г. № 7965/95 сделан вывод, что денежные средства не могут быть предметом залога ввиду невозможности их реализации с публичных торгов, как того требует ст. 350 ГК (Вестник ВАС РФ. 1996. № 10. С. 68.) Подобная позиция прослеживается и в Обзоре практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, являющемся приложением к информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. № 26 (Вестник ВАС РФ. 1998. № 3). Так, в п. 3 этого Обзора рассматривается следующая ситуация. Сбербанк России обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора о залоге, заключенного в обеспечение кредитного договора, поскольку предметом залога являлось имущество, определенное в договоре как денежные средства, хранящиеся на корреспондентском счете. Первая и апелляционная инстанция арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказали, ссылаясь на то, что договор о залоге заключен в соответствии с действующим законодательством. На состоявшиеся судебные акты был принесен протест, в котором предлагалось их отменить, договор о залоге признать недействительным. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ удовлетворил протест, ссылаясь на то, что в соответствии со ст. 334 ГК в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. При этом согласно статьям 349 и 350 ГК удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Далее сделан, на наш взгляд, совершенно необоснованный вывод: «...одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога. Исходя из природы „безналичных денег“, они не могут быть переданы в залог по правилам, регулирующим залог вещей».