Анатолий Титов - Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии жилого помещения.

Признание (в установленном Правительством Российской Федерации порядке) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос жилого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в указанном выше порядке.

Таким образом, в ст. 32 ЖК РФ регламентируются вопросы, связанные с изъятием жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Говорится, что жилое помещение «может быть» изъято у собственника в этих целях. А по существу речь идет о принудительном изъятии имущества – жилого помещения. Однако этот вопрос предлагается решать в основном путем выкупа имеющегося у гражданина жилья, ориентируясь на рыночную стоимость изымаемого жилья. При этом собственнику должны быть возмещены другие убытки (расходы), а решение вопроса об обеспечении его другим жильем «перекладывается» на него самого. Спорные вопросы подлежат разрешению в судебном порядке, если не достигнуто соглашение между собственником и публично-правовым образованием (Российской Федерации, субъектом РФ или муниципальным образованием), в интересах которого изымается земельный участок и соответственно жилое помещение.

Следует отметить, что ст. 35 Конституции РФ установлено, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Статьей 49.3 ранее действовавшего ЖК РСФСР было предусмотрено предоставление собственнику в этих случаях равноценного жилого помещения (т. е. выделение жилья в натуре). К сожалению, этот принцип не нашел отражения в новом ЖК РФ, что существенно ограничивает жилищные права граждан.

В соответствии с ГК РФ отношения, связанные с принудительным изъятием у граждан жилых помещений, являются сферой правового регулирования гражданского законодательства и должны регламентироваться федеральными законами. Однако на практике конкретный порядок компенсации за жилье стал определяться законодательством субъектов РФ, что не вытекает из их полномочий, определенных Конституцией РФ.

Пунктом 10 ст. 32 ЖК РФ предусмотрен новый порядок, устанавливающий обязанность собственников жилых помещений (ими могут быть граждане и другие лица) самостоятельно (своими силами или за свой счет) осуществить снос аварийного жилого дома. В противном случае жилое помещение будет изъято с выплатой соответствующей компенсации. Конечно, граждане, пользующиеся правом на «социальное» жилье, имеют возможность получить в установленном порядке другое жилое помещение. Другим же гражданам предлагается выселиться из аварийного жилья и самостоятельно его снести. Где указанные граждане в дальнейшем будут проживать они также должны решить самостоятельно. Иными словами, здесь не предусмотрено каких-либо реальных гарантий со стороны государства в части обеспечения права граждан на жилище.

Примеры

1. В городе Н. местный муниципалитет принял решение о сносе двухэтажного кирпичного дома, в котором проживает 10 семей. Его изъятие осуществляется в связи с отводом земельного участка для муниципальных нужд – под строительство крупного торгового комплекса.

Один из жильцов дома К. – собственник трехкомнатной приватизированной квартиры обратился в орган местного самоуправления с требованием предоставить такую же квартиру в новом доме. Однако в этом ему было отказано в связи с отсутствием у местных органов своего жилья и предложена денежная компенсация из расчета 10 тыс. руб. за кв. м общей площади. Данная стоимость жилья является среднерыночной в городе и не позволит К. приобрести трехкомнатную квартиру в кирпичном доме. К. на такое предложение не дал своего согласия и считает, что добьется от органов местного самоуправления предоставления равноценной квартиры в судебном порядке.

Требование К. не подлежит обязательному удовлетворению, в том числе на основании судебного решения. Для принятия этого решения нет соответствующей правовой базы. Законом предусмотрена основная форма компенсации – выкуп жилого помещения у собственника, поэтому в суде может быть рассмотрен иск К. о размере выкупной цены жилого помещения и других условиях выкупа. То есть предметом спора в суде могут быть только выкупная цена и другие убытки собственника, связанные с изъятием жилого помещения.