Елена Латынова - Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы

Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК суд может обязать собственника, обратившегося с требованием о выселении бывшего члена семьи, обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Применяется это положение, если бывшим членом семьи заявлен встречный иск об обязании собственника предоставить ему иное жилое помещение.

Лица, которые вправе требовать предоставления другого жилого помещения, перечислены в ст. 80, 87, 90, 93—96 СК. Если до предъявления собственником жилого помещения иска о выселении из принадлежащего ему жилого помещения бывшего члена семьи последний не заявлял о своих правах на получение алиментов от собственника, то суд обязан будет приостановить рассмотрение гражданского дела по иску собственника о выселении до разрешения дела по иску бывшего члена семьи собственника о начислении с собственника алиментов.

При этом нетрудоспособными, имеющими право на алименты, признаются перечисленные в указанных статьях СК родственники при достижении ими общего пенсионного возраста, предусмотренного действующим законодательством, инвалидности I или II группы. Вопрос о праве на алименты инвалидов III группы решается судом в зависимости от конкретных обстоятельств дела, например если они не могут получить работу, рекомендованную в соответствии с заключением ВТЭК.

ЖК не содержит положений о том, каким требованиям должно отвечать «иное жилое помещение». Из чего следует, что в отличие от ранее существовавших требований теперь предоставляемое собственником бывшему члену семьи иное жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте, не соответствовать установленному размеру предоставления жилья и санитарно-техническим нормам, единственным условием является то, что помещение должно иметь статус жилого помещения.

В соответствии со ст. 19 Закона о введении ЖК действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

Под равным с собственником правом пользования следует понимать, что члены семьи собственника на момент приватизации не просто жили в его жилом помещении, но и были зарегистрированы по месту жительства в данном жилом помещении. Это исключение обосновано тем, что лица, проживавшие на момент приватизации в жилом помещении, отказались в пользу члена своей семьи от участия в приватизации, фактически доверили свою судьбу члену семьи, ставшему собственником приватизированного жилья. Выселение таких лиц противоречило бы принципам справедливости.

Не только лица, отказавшиеся от участия в приватизации, не подлежат выселению. Сохраняют за собой право проживания и бывшие собственники, и члены семьи бывших собственников, чьи жилые помещения были отчуждены с сохранением за ними права проживания в таком жилом помещении, поскольку ч. 4 ст. 31 ЖК содержит исключение в отношении бывших членов семьи, установивших соглашение с собственником. Обычно такое соглашение содержится в тексте договора об отчуждении жилья, когда закрепляется право бывшего собственника или лиц, зарегистрированных в жилом помещении на момент отчуждения, пользоваться этим жильем без ограничения временем.

...В суд подано исковое заявление о выселении из квартиры ответчика. Истица по делу являлась собственником квартиры, которую она приватизировала в 1995 г. После приватизации в эту квартиру вселился ее брат и прожил в ней около года. Затем брат истицы женился и выехал на постоянное место жительства к своей жене, однако по-прежнему был зарегистрирован по месту жительства в ее квартире, что ограничивало ее право распоряжения собственностью. Истица была вынуждена платить в большем размере коммунальные платежи из-за зарегистрированного в ее квартире ответчика.

Истица посчитала, что ответчик может быть выселен из ее квартиры на основании ч. 4 ст. 31 ЖК, поскольку ответчик вселился после приватизации и правом на приватизацию спорной квартиры не обладал. В спорной квартире ответчик не проживает, в связи с чем отсутствуют основания для сохранения за ним права пользования спорным жилым помещением на определенный срок. Ответчик членом семьи истицы не является, так как живет отдельно, отдельно от нее ведет свое хозяйство, у него свой бюджет. Алиментных обязательств истица перед ним не имеет.

Жилищный кодекс РФ (извлечение) .

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения (ч. 3).

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

В ст. 89 ЖК РСФСР содержалась похожая норма. Ее единственное отличие от положений ч. 3 ст. 83 ЖК состоит в том, что в старом законе была фраза «на постоянное жительство в другое место», по новому закону – просто «в другое место жительства». Ранее суд подразумевал под постоянным жительством приобретение каких-либо прав на другое жилье. По смыслу нового закона этого уже не требуется.

Определение места жительства содержится в ст. 20 ГК, согласно которой местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Таким образом, истец по иску о расторжении договора социального найма по основанию ч. 3 ст. 83 ЖК вправе не доказывать, что ответчик выехал на постоянное место жительства в другое место, ему достаточно представить достоверные сведения о том, что ответчик преимущественно проживает по другому адресу.

В связи с этим, если суды ранее критически относились к доводу истцов о том, что помимо квартиры, занимаемой ответчиком по договору социального найма, у него есть еще жилье в собственности, которым ответчик преимущественно пользуется. Теперь этот довод при доказанности может служить основанием для удовлетворения иска о расторжении договора социального найма.

Из ч. 3 ст. 83 ЖК следует, что выехать должны все проживающие, а потому с требованием о расторжении договора социального найма вправе обратиться только наймодатель – собственник жилья. В действительности суды всегда рассматривали иски не только наймодателя, но и оставшихся в жилом помещении нанимателя и членов его семьи к покинувшим их родственникам.