Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

ГК РФ не ограничивает предельного срока аренды – в соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ, срок договора аренды определяется договором. Вместе с тем законодательными актами могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Например, Земельный кодекс РФ ограничивает максимальный срок договора аренды земельных участков 49 годами. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Договор субаренды сроком не менее чем на один год также должен быть зарегистрирован.

Пунктом 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

Так, например, договор, заключенный на срок с 1 июня 2007 г. по 31 мая 2008 г., считается заключенным на полный год и подлежит государственной регистрации. Из этого разъяснения вытекает, что первым днем срока действия договора является первый день, указанный в договоре, и, соответственно, последним – последний. Другими словами, при расчете арендной платы эти дни не исключаются. Например, договор, заключенный на срок со 2 по 22 сентября 2007 г., должен считаться заключенным на срок 21 день. Из этого периода следует исходить при осуществлении расчетов.

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ).

На практике зачастую возникает вопрос: применяется ли эта норма ГК РФ к договору аренды нежилого помещения?

Ответ на этот вопрос содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». В указанном письме разъясняется, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, Президиум ВАС РФ делает вывод, что к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Таким образом, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В свою очередь, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.

Общий порядок регистрации прав на недвижимое имущество определен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Приказом Минюста России от 06 августа 2004 г. № 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. В Инструкции обобщены действующие правила регистрации арендных договоров, указано в каком порядке нужно представлять документы на государственную регистрацию таких договоров и как будет проходить их правовая экспертиза.

В соответствии с новой структурой органов исполнительной власти регистрировать сделки с недвижимостью должна подведомственная Минюсту Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Поскольку сдавать недвижимость в аренду могут только ее собственники или лица, уполномоченные на то законом или владельцем имущества, в Росрегистрации, прежде чем зарегистрировать договор, проверят, подтверждены ли права арендодателя и есть ли об этом запись в Едином государственном реестре.

В договоре должны быть четко указаны адрес и площадь арендованного объекта. При аренде земли к договору нужно приложить кадастровый план участка (если арендодатель не подавал его раньше, когда регистрировал свои права), а при аренде зданий, помещений (или их частей) – поэтажные планы. Бухгалтер фирмы-арендатора должен потребовать, чтобы в договоре была указана точная стоимость арендованного основного средства. Особенно если в дальнейшем предполагается его выкуп, а имущество учитывается на балансе арендатора.

Возникает вопрос: а стоит ли вообще регистрировать длительный договор аренды? Безусловно, стоит!

Прежде всего, регистрация избавит вас от возможных трений с противоположной стороной сделки. При разрешении любых конфликтных ситуаций суд в первую очередь проверит, был ли указанный договор зарегистрирован. Если не был, сделку признают недействительной), поскольку договор аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года считается заключенным именно с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Кроме того, арендатор, зарегистрировав договор, избавится от возможных претензий со стороны налоговиков. НК РФ не запрещает списывать в расходы арендную плату по незарегистрированным договорам, однако отсутствие государственной регистрации – основание для возникновения конфликта с представителями налоговых органов.

По результатам налоговых проверок вычеркиваются затраты по арендным платежам из себестоимости товаров, работ (услуг) арендатора, что ведет к увеличению его налогооблагаемой прибыли и уменьшению суммы вычета по налогу на добавленную стоимость. Кроме того, это повлечет за собой применение штрафных санкций и начисление пеней.

Как правило, плату вносит тот, кто подает на регистрацию собранные документы. Поэтому если в сделке участвует с одной стороны – юридическое, а с другой – физическое лицо, например, предприниматель, то выгоднее, чтобы в Росрегистрацию обращался именно он. Гражданам регистрационные услуги обойдутся намного дешевле. Тем более что организация (если она заинтересована в аренде) всегда найдет способ возместить такому арендатору расходы.